PropertyMatters Ai · AI Takeaways
- Σε ζώνες περιορισμού, η μεταβίβαση εν ζωή συνδέεται με διαγραφή και αποκλεισμό επανεγγραφής όσο διαρκεί το μέτρο.
- Η νόμιμη χρήση και η τεχνική καταλληλότητα προηγούνται της προσδοκώμενης τουριστικής απόδοσης.
- Οι μειωμένες εγγραφές δεν αποδεικνύουν ισόποση αύξηση των κατοικιών μακροχρόνιας μίσθωσης.
Η αγορά ενός ακινήτου που λειτουργεί ως Airbnb δεν εξασφαλίζει συνέχιση της ίδιας δραστηριότητας. Η νόμιμη χρήση μετά τη μεταβίβαση είναι μέρος της αξίας που καλείται να αποτιμήσει ο αγοραστής.
Η επίσημη κρατική πύλη αναφέρει διαγραφή μετά από επαχθή ή χαριστική μεταβίβαση εν ζωή και αδυναμία επανεγγραφής στις περιοχές του περιορισμού. Το μέτρο αφορά το 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθηναίων και την Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, με τρέχον τέλος ισχύος την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Η χρήση είναι μέρος της αξίας
Η προοπτική τουριστικού εισοδήματος πρέπει να στηρίζεται στη χρήση που θα είναι διαθέσιμη μετά τη συγκεκριμένη αγορά. Παλαιές κρατήσεις, φωτογραφίες φιλοξενουμένων ή ένας υφιστάμενος Αριθμός Μητρώου Ακινήτου δεν απαντούν από μόνα τους σε αυτό το ερώτημα. Ο έλεγχος αφορά το ακριβές ακίνητο, τη διοικητική του θέση και τον τρόπο μεταβίβασης.
Η διαφορά έχει σημασία και για τη διαπραγμάτευση. Εάν η ζητούμενη τιμή περιλαμβάνει προσδοκώμενο τουριστικό εισόδημα που ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να πραγματοποιήσει, η βάση σύγκρισης αλλάζει. Χρειάζεται χωριστή αποτίμηση της νόμιμης εναλλακτικής χρήσης, των εργασιών που απαιτούνται και της περιόδου χωρίς έσοδο.
Τι σημαίνει κατάλληλος χώρος
Οι προδιαγραφές του Υπουργείου Τουρισμού, σε εφαρμογή από τον Οκτώβριο 2025, απαιτούν χώρους κύριας χρήσης, φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Προβλέπουν επίσης ασφάλιση αστικής ευθύνης και δικαιολογητικά τεχνικής και υγειονομικής συμμόρφωσης. Η ελκυστική διακόσμηση δεν υποκαθιστά αυτές τις απαιτήσεις.
Σε ένα παλαιό διαμέρισμα, ο τεχνικός φάκελος τεκμηριώνει τα χαρακτηριστικά του χώρου και τις παρεμβάσεις που απαιτούνται για την επιθυμητή χρήση. Το κόστος ανακαίνισης χρειάζεται να συνδέεται με συγκεκριμένο αντικείμενο εργασιών, αντί να εμφανίζεται ως αόριστο ποσό που θα καλυφθεί από τις πρώτες κρατήσεις.
Λιγότερες εγγραφές δεν σημαίνει αυτόματα περισσότερα ενοίκια
Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει 203.122 ακίνητα στο μητρώο τον Μάρτιο 2026, από 207.572 το 2024. Στην ίδια έκθεση αναδεικνύονται ευρύτερα εμπόδια ενεργοποίησης του στεγαστικού αποθέματος, όπως η συνιδιοκτησία, το κόστος αναβάθμισης και εκκρεμότητες που συνδέονται με ιδιωτικό χρέος.
Ο αριθμός των διαγραφών, επομένως, δεν αρκεί για να αποτιμηθεί η επίδραση στην προσφορά κατοικίας. Ένα ακίνητο μπορεί να παραμένει κενό, να αλλάζει χρήση ή να περιμένει ανακαίνιση. Για τον υποψήφιο αγοραστή, η ασφαλής σειρά εξέτασης είναι συγκεκριμένη: διαθέσιμη νόμιμη χρήση, τεχνική καταλληλότητα, συνολικό κόστος και κατόπιν σενάριο εσόδων. Οι ελληνικές ρυθμίσεις αφορούν ακίνητα στην Ελλάδα· δεν μεταφέρονται ως κανόνες στην κυπριακή αγορά.
