Μια σειρά κλειστών παραθύρων πάνω από τον εμπορικό δρόμο μπορεί να κρύβει έναν όροφο γραφείων που έχει μείνει χωρίς χρήστη. Λίγο πιο πέρα, κάποιος αναζητεί σπίτι στην ίδια γειτονιά. Η απόσταση ανάμεσα στις δύο ανάγκες φαίνεται μικρή στον χάρτη. Στο σχέδιο του μηχανικού, όμως, μπορεί να αποδειχθεί πολύ μεγαλύτερη.
Η μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες προσφέρει μια δυνατότητα αύξησης της προσφοράς μέσα στις πόλεις, αξιοποιώντας κτίρια, δρόμους και υπηρεσίες που υπάρχουν ήδη. Η επιτυχία της εξαρτάται από το εάν το ακίνητο μπορεί να αποκτήσει τα χαρακτηριστικά ενός καλού σπιτιού και εάν το τελικό κόστος επιτρέπει την οικονομική του λειτουργία.
Για την Κύπρο, το ουσιαστικό ερώτημα αρχίζει από κάθε συγκεκριμένο κτίριο: ποια χρήση έχει εγκριθεί, πόσο φως φτάνει στο εσωτερικό, τι αντέχει ο σκελετός, ποιες εγκαταστάσεις μπορούν να περάσουν και πόση κατοικήσιμη επιφάνεια απομένει όταν σχεδιαστούν όλα σωστά.
Η αλλαγή χρήσης έχει τη δική της αφετηρία
Η ένδειξη «γραφείο» σε ένα ακίνητο έχει σημασία πριν από οποιαδήποτε ανακαίνιση. Η υφιστάμενη άδεια περιγράφει συγκεκριμένη ανάπτυξη και χρήση· η δυνατότητα να τοποθετηθούν κουζίνα και μπάνιο δεν αρκεί για να θεωρηθεί ένας χώρος κατοικία.
Η επίσημη υπηρεσία Πολεοδομικής Αδειοδότησης μέσω ΙΠΠΟΔΑΜΟΥ περιλαμβάνει την αίτηση ΕΑ15 για ανάπτυξη οικοδομικών σκοπών ή/και αλλαγή χρήσης ακίνητης ιδιοκτησίας. Στις διευκρινίσεις του ΕΟΑ Λάρνακας, για αλλαγή χρήσης περιγράφεται ο διορισμός μελετητή, η αίτηση για πολεοδομική άδεια και ακολούθως η αίτηση για άδεια οικοδομής.
Η οδός υποβολής μιας αίτησης δεν συνιστά προέγκριση. Χρειάζεται έλεγχος της πολεοδομικής ζώνης, των εφαρμοστέων πολιτικών, των όρων των υφιστάμενων αδειών, της στάθμευσης και της πρόσβασης. Σε κτίριο με πολλούς ιδιοκτήτες, πρέπει επίσης να αποσαφηνιστούν τα δικαιώματα στους κοινόχρηστους χώρους και οι συνέπειες των απαιτούμενων επεμβάσεων.
Αυτός ο αρχικός έλεγχος βοηθά να εκτιμηθεί εάν υπάρχει ρεαλιστική διαδρομή αδειοδότησης πριν αναληφθούν δεσμεύσεις αγοράς ή κατασκευής. Η ύπαρξη κλειστών γραφείων σε μια περιοχή, από μόνη της, δεν τεκμηριώνει πόσα σπίτια μπορούν να παραχθούν εκεί.
Το φως αποφασίζει πόσα σπίτια χωρούν
Τα γραφεία συχνά οργανώνονται γύρω από μεγάλες ενιαίες επιφάνειες. Οι κατοικίες χρειάζονται διαφορετική κατανομή: χώρους ύπνου με κατάλληλες συνθήκες, καθιστικό που χρησιμοποιείται πολλές ώρες και ιδιωτικότητα μεταξύ διαφορετικών νοικοκυριών.
Το βάθος της κάτοψης είναι κρίσιμο. Ένας πολύ βαθύς όροφος μπορεί να έχει μεγάλη συνολική επιφάνεια αλλά περιορισμένο μήκος εξωτερικής όψης για να φωτιστούν σωστά οι νέες μονάδες. Η προσθήκη περισσότερων χωρισμάτων δεν δημιουργεί επιπλέον παράθυρα. Εσωτερικές αυλές ή νέες εσοχές μπορεί να δώσουν λύσεις σε ορισμένα κτίρια, αλλά επηρεάζουν τον σκελετό, την επιφάνεια και τον προϋπολογισμό.
Ανάλογη σημασία έχει ο προσανατολισμός. Η μεγάλη υάλωση ενός επαγγελματικού χώρου χρειάζεται να επανεξεταστεί για τις ώρες χρήσης της κατοικίας, με σκίαση και έλεγχο της θερινής υπερθέρμανσης. Ένα τεχνικά επιτρεπτό διαμέρισμα πρέπει να παραμένει ευχάριστο και τον Αύγουστο, όταν η κρεβατοκάμαρα χρησιμοποιείται τη νύχτα και το καθιστικό όλη την ημέρα.
| Χαρακτηριστικό | Τι πρέπει να αποδειχθεί στη μελέτη |
|---|---|
| Βάθος ορόφου και όψεις | Επαρκής φωτισμός και κατάλληλη διάταξη των χώρων κατοικίας |
| Κατακόρυφοι πυρήνες | Ασφαλής πρόσβαση, διαφυγή και λειτουργική εξυπηρέτηση των μονάδων |
| Θέσεις μπάνιων και κουζινών | Εφικτές διαδρομές αποχέτευσης και συντηρήσιμες εγκαταστάσεις |
| Όψεις και εξωτερικός θόρυβος | Σκίαση, θερμική άνεση και ακουστική προστασία |
| Κοινόχρηστα και στάθμευση | Συμβατότητα με τους εφαρμοστέους όρους και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας |
Ο σκελετός και οι εγκαταστάσεις βάζουν τα όρια
Πριν αξιολογηθεί η διαρρύθμιση, χρειάζεται αξιόπιστη εικόνα της υφιστάμενης κατασκευής. Εγκεκριμένα σχέδια, καταγραφή μεταγενέστερων αλλαγών και τεχνικός έλεγχος επιτρέπουν στον μελετητή να διαπιστώσει ποιες επεμβάσεις μπορούν να γίνουν. Ανοίγματα σε πλάκες, νέες κλίμακες ή αλλαγές στα φορτία εξετάζονται ως μέρος ενιαίας μελέτης.
Οι πολλές νέες κουζίνες και τα μπάνια απαιτούν δίκτυα που ένας γραφειακός όροφος ίσως δεν διαθέτει στις σωστές θέσεις. Η κλίση των αγωγών, τα ύψη των δαπέδων, οι κατακόρυφες οδεύσεις και η πρόσβαση για μελλοντική συντήρηση μπορούν να καθορίσουν πόσες λειτουργικές μονάδες προκύπτουν.
Η ηχομόνωση χρειάζεται επίσης νέα προσέγγιση. Τα χωρίσματα μεταξύ ανεξάρτητων κατοικιών, οι πόρτες εισόδου, οι σωληνώσεις και οι θόρυβοι από πάνω επηρεάζουν την ιδιωτικότητα. Μαζί με την πυροπροστασία, τον αερισμό και την προσβασιμότητα, αποτελούν βασικό μέρος της μετατροπής και πρέπει να ενσωματώνονται εξαρχής στην κοστολόγηση.
