Πριν αποκτήσει τιμή πώλησης, ένα διαμέρισμα έχει ήδη απορροφήσει το μερίδιό του στο οικόπεδο, στις οικοδομικές εργασίες, στις άδειες και στη χρηματοδότηση. Ο εκτιμητής και σύμβουλος ανάπτυξης ακινήτων Πόλυς Κουρουσίδης δείχνει πώς συνδέονται αυτά τα μεγέθη, με ένα ενδεικτικό έργο 10 διαμερισμάτων και συνολικό κόστος €2 εκατ.
Η κατασκευή απορροφά το 60%
Στο παράδειγμα του Κουρουσίδη, η κατασκευή κοστίζει €1.200.000 (60%) και η γη €450.000 (22,5%). Οι μελέτες, οι άδειες και οι επαγγελματικές αμοιβές αντιστοιχούν σε €125.000 (6,25%), ενώ η χρηματοδότηση και τα λοιπά έξοδα φθάνουν τις €225.000 (11,25%).
Το αποτέλεσμα είναι μέσο κόστος €200.000 ανά διαμέρισμα, πριν από το επιχειρηματικό κέρδος και τον ΦΠΑ πώλησης. Με υποθετικό κέρδος ίσο με 15% του κόστους, η απαιτούμενη μέση τιμή πώλησης στο ίδιο σενάριο ανεβαίνει στις €230.000, πλέον τυχόν εφαρμοστέου ΦΠΑ. Τα ποσά εξηγούν τη δομή του κόστους, δεν αποτελούν εκτίμηση για συγκεκριμένο έργο ή για τις σημερινές τιμές αγοράς.
Πότε ο χρόνος γίνεται κόστος
Αν μια καθυστέρηση αυξήσει τον συνολικό λογαριασμό κατά 5%, η επιβάρυνση φθάνει τις €100.000 στο σύνολο του έργου ή €10.000 ανά διαμέρισμα, πριν από το κέρδος. Το 5% είναι παραδοχή του σεναρίου, όχι γενικός κανόνας για κάθε καθυστέρηση.
Αυτό εξηγεί γιατί ο Κουρουσίδης βάζει στην ίδια συζήτηση την τιμή της γης και τον χρόνο αδειοδότησης. Ακόμη και όταν η κατασκευή είναι η μεγαλύτερη δαπάνη, χαμηλότερο κόστος γης, ταχύτερες άδειες και κατάλληλα πολεοδομικά κίνητρα μπορούν, κατά την εκτίμησή του, να επηρεάσουν ουσιαστικά την τελική τιμή.
Διαβάστε την πλήρη συνέντευξη και δείτε τον αναλυτικό πίνακα κόστους
