Στον πρώτο όροφο, €230.000. Στον δεύτερο, €250.000. Στον δημοσιευμένο τιμοκατάλογο του Cypress Park στη Γεροσκήπου, οι μονάδες F102 και F202 βρίσκονται στο ίδιο κτίριο και έχουν ένα υπνοδωμάτιο, 50 τ.μ. εσωτερικού χώρου και 13 τ.μ. βεράντας. Η διαφορά φτάνει τα €20.000 προ ΦΠΑ, περίπου 8,7% επί της χαμηλότερης ζητούμενης τιμής.
Ο πίνακας δείχνει τι ζητείται για κάθε μονάδα, όχι πόσο έκλεισε μια πώληση. Από τα δημοσιευμένα εμβαδά δεν προκύπτει ότι οι κατόψεις, η θέα, ο εξοπλισμός ή οι λοιποί όροι είναι πανομοιότυποι. Γι’ αυτό το ζεύγος είναι αφετηρία για σύγκριση στο συγκεκριμένο έργο, όχι μέτρηση της αξίας κάθε επιπλέον ορόφου στην Κύπρο.
Η σύγκριση στον ίδιο πίνακα
| Μονάδα | Εσωτερικό + βεράντα | Ζητούμενη τιμή |
|---|---|---|
| F102 · 1ος όροφος | 50 + 13 τ.μ. | €230.000 |
| F202 · 2ος όροφος | 50 + 13 τ.μ. | €250.000 |
| Διαφορά | Ίδιο δηλωμένο εμβαδόν | €20.000 |
Αν διαιρέσουμε με τα 50 εσωτερικά τετραγωνικά, η σύγκριση είναι €4.600 έναντι €5.000 ανά τ.μ. εσωτερικού χώρου. Με διαφορετικό παρονομαστή, όπως το άθροισμα εσωτερικού και βεράντας, αλλάζει το ποσό ανά τετραγωνικό. Γι’ αυτό πριν συγκρίνεις έργα ζήτησε την ίδια ανάλυση εμβαδών για όλες τις μονάδες, μαζί με την τελική προσφορά, τον εφαρμοστέο ΦΠΑ και τα έξοδα που σε αφορούν.
Τι κερδίζεις στον συγκεκριμένο όροφο;
Δες τις δύο κατόψεις με τον βορρά προς την ίδια κατεύθυνση. Σύγκρινε τη θέση του σαλονιού και της βεράντας ως προς τον δρόμο, τον ανελκυστήρα και τις γειτονικές οικοδομές. Ο ένας όροφος παραπάνω μπορεί να βγάζει το σαλόνι πάνω από μια μάντρα ή να το αφήνει ακριβώς απέναντι από τη βεράντα του διπλανού κτιρίου. Σε έργο υπό κατασκευή, ζήτησε τομή με τις στάθμες του δρόμου και των γειτόνων. Η απόσταση φαίνεται εκεί καλύτερα απ’ ό,τι σε δύο προοπτικές εικόνες.
Μπορεί να δικαιολογηθεί από το ενοίκιο;
Σε ένα καθαρά υποθετικό σενάριο, αν ο δεύτερος όροφος απέφερε €60 παραπάνω τον μήνα και έμενε μισθωμένος όλο τον χρόνο, τα πρόσθετα μικτά έσοδα θα ήταν €720. Σε σχέση με τη διαφορά των €20.000, αυτό ισοδυναμεί με 3,6% ετησίως πριν από έξοδα, φόρους και κενά διαστήματα. Δεν έχουμε παρατηρημένο μίσθωμα για τις δύο μονάδες. Ο υπολογισμός δείχνει πόση διαφορά θα χρειαζόταν να τεκμηριώσεις στην τοπική αγορά προτού στηρίξεις την επιλογή σου σε αυτήν.
Για αγορά ιδιοκατοίκησης, αξίζει να γράψεις σε μία πρόταση τι αλλάζει στην καθημερινότητα στον πάνω όροφο. Αν η απάντηση είναι περισσότερο φως στο δωμάτιο που χρησιμοποιείς κάθε πρωί, ξέρεις τι αγοράζεις. Αν το μόνο διαθέσιμο στοιχείο είναι ο αριθμός του ορόφου, χρειάζεσαι καλύτερη σύγκριση.
CEDEV · Cypress Park, πίνακας μονάδων · Κτηματολόγιο · βασικές πληροφορίες πριν από την αγορά
