Μια κατοικία δεν αρχίζει να κοστίζει την ημέρα που στήνεται το εργοτάξιο. Το κεφάλαιο για τη γη έχει ήδη δεσμευτεί, οι μελέτες προχωρούν και ο προϋπολογισμός της κατασκευής αλλάζει όσο περνά ο χρόνος. Η ανάλυση του Αυγούστου για τη στέγαση στην Κύπρο απομονώνει αυτή την παράμετρο μέσα από ένα υποθετικό έργο 125 διαμερισμάτων.
Τι πληρώνει το έργο πριν παραδώσει το πρώτο διαμέρισμα
Στο υπόδειγμα του Γιάννη Μισιρλή, το έργο ξεκινά με €7 εκατ. για τη γη και €25 εκατ. για την κατασκευή. Η γρήγορη εκδοχή υποθέτει αδειοδότηση σε έξι μήνες. Η δεύτερη υποθέτει αναμονή τεσσάρων ετών, με επιβάρυνση €1,7 εκατ. για τη διακράτηση της γης, €800.000 για διοικητικά και λειτουργικά έξοδα και περίπου €3,8 εκατ. από την ανατίμηση της κατασκευής.
Το πρόσθετο κόστος αντιστοιχεί σε περίπου €50.400 ανά μονάδα πριν από την προσαύξηση. Η απόσταση των περίπου €60.000 αφορά τις ενδεικτικές τιμές πώλησης του μοντέλου, με ίδια ποσοστιαία προσαύξηση επί του κόστους στα δύο σενάρια. Δεν είναι τέλος αδειοδότησης και δεν σημαίνει ότι κάθε καθυστέρηση έχει την ίδια επίπτωση.
Το δεύτερο κόστος είναι οι κατοικίες που αργούν να φτάσουν στην αγορά
Η επιβάρυνση δεν αφορά μόνο τον επόμενο αγοραστή. Όσο καθυστερεί η κατασκευή, μετατίθεται και η ημερομηνία που οι κατοικίες μπορούν να κατοικηθούν ή να ενοικιαστούν. Για μια πόλη όπου η ζήτηση κινείται ταχύτερα από την παραγωγή κατοικιών, η πρόβλεψη του χρόνου παράδοσης έχει αξία ανεξάρτητα από το ύψος του τελικού κόστους.
Τι να ελέγξει κανείς σε έναν πραγματικό φάκελο
Ο αγοραστής ή ο επενδυτής χρειάζεται να ξεχωρίζει την αίτηση από την εκδοθείσα άδεια και την άδεια από την πραγματική έναρξη εργασιών. Στον προϋπολογισμό ενός έργου, οι περίοδοι αδειοδότησης, κατασκευής και παράδοσης πρέπει να έχουν χωριστές παραδοχές. Η ταχύτητα δεν υποκαθιστά τους ελέγχους ποιότητας ή ασφάλειας. Κάνει, όμως, το κόστος και το χρονοδιάγραμμα λιγότερο απρόβλεπτα.
Διαβάστε επίσης: Πώς ελέγχεται ο χρονικός κίνδυνος μιας επένδυσης σε ακίνητο
