Κύπρος 2035: Τι σπίτια θα χρειαζόμαστε και πού;

Το σπίτι που θα χρειάζεται η Κύπρος το 2035 αρχίζει να σχεδιάζεται σήμερα: στην κάτοψη μιας πολυκατοικίας, στη διαίρεση ενός οικοπέδου, στην απόφαση να επεκταθεί μια γειτονιά προς τα έξω. Όταν ολοκληρωθεί, όμως, μπορεί να απευθύνεται σε ένα νοικοκυριό διαφορετικό από εκείνο που έχουμε κατά νου τώρα.

Ένα ζευγάρι μπορεί να ζει με ένα παιδί, ένας εργαζόμενος να αναζητεί σπίτι για τον εαυτό του και δύο μεγαλύτεροι σε ηλικία κάτοικοι να χρειάζονται καθημερινή εξυπηρέτηση σε απόσταση περπατήματος. Μια οικογένεια μπορεί να αναζητεί τρίτο υπνοδωμάτιο, ενώ ένα μεγάλο πατρικό παραμένει δύσκολο να συντηρηθεί. Η ζήτηση για κατοικία σχηματίζεται μέσα από όλες αυτές τις παράλληλες διαδρομές.

Γι’ αυτό η συζήτηση για την επόμενη δεκαετία χρειάζεται να προχωρήσει πέρα από το πόσοι θα είμαστε. Χρειάζεται να εξετάσει πόσα ξεχωριστά νοικοκυριά θα σχηματίζουμε, τι μπορούν να πληρώνουν και ποιες περιοχές μπορούν να τα εξυπηρετήσουν. Από αυτή τη σύνδεση θα κριθεί εάν η νέα οικοδομή θα συναντήσει μια πραγματική στεγαστική ανάγκη.

Τα νοικοκυριά αλλάζουν ταχύτερα από τον πληθυσμό

Η τελική Απογραφή του 2021 δίνει ένα κρίσιμο σημείο αναφοράς. Στις περιοχές που ελέγχει η Κυπριακή Δημοκρατία, ο πληθυσμός αυξήθηκε κατά 9,9% μεταξύ 2011 και 2021. Τα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 18%, από 303.242 σε 357.858. Το μέσο μέγεθός τους υποχώρησε από 2,76 σε 2,57 άτομα.

Πρόκειται για τη μεταβολή μιας συγκεκριμένης δεκαετίας και δεν μπορεί να προεκταθεί μηχανικά έως το 2035. Δείχνει, ωστόσο, γιατί ένας σχεδιασμός που βασίζεται αποκλειστικά στον συνολικό πληθυσμό μπορεί να υποτιμά τη ζήτηση για ξεχωριστές κατοικίες. Όταν λιγότεροι άνθρωποι μοιράζονται την ίδια στέγη, χρειάζονται περισσότερα σπίτια για να στεγαστεί ο ίδιος αριθμός κατοίκων.

Ο μικρότερος μέσος όρος δεν καταργεί την οικογενειακή κατοικία. Συμπυκνώνει διαφορετικές ανάγκες: μικρές μονάδες για ένα ή δύο άτομα, λειτουργικά διαμερίσματα για οικογένειες και σπίτια που μπορούν να αλλάξουν χρήση καθώς αλλάζει η ζωή των ενοίκων. Μια αγορά μπορεί να παράγει πολλά διαμερίσματα και ταυτόχρονα να αφήνει ακάλυπτη μια συγκεκριμένη κατηγορία νοικοκυριών.

Τι δείχνουν τα σενάρια για το 2035

Στη βασική δημογραφική προβολή EUROPOP2025 της Eurostat, ο πληθυσμός της Κύπρου υπολογίζεται σε 1.077.349 την 1η Ιανουαρίου 2035. Το αποτέλεσμα αλλάζει αισθητά όταν αλλάζουν οι παραδοχές για τη μετανάστευση.

Πηγή: Eurostat, PROJ_25NP, συνολικός πληθυσμός, 2035, βασικό σενάριο και έλεγχοι ευαισθησίας χαμηλότερης/υψηλότερης μετανάστευσης. Τα σενάρια δεν αποτελούν πρόβλεψη ζήτησης κατοικιών ή τιμών.

Η ίδια η Eurostat εξηγεί ότι οι προβολές είναι ασκήσεις υπό προϋποθέσεις: αποτυπώνουν τι θα συνέβαινε εφόσον ίσχυαν συγκεκριμένες παραδοχές για γεννήσεις, θανάτους και μεταναστευτικές ροές. Για μια επένδυση που θα παραδοθεί σε αρκετά χρόνια, η χρησιμότητά τους βρίσκεται ακριβώς στη σύγκριση διαφορετικών εκδοχών.

Η απόσταση περίπου 118.000 ανθρώπων ανάμεσα στα δύο μεταναστευτικά σενάρια είναι σημαντική. Δεν μεταφράζεται αυτούσια σε αγοραστές ή ενοικιαστές. Η διάρκεια παραμονής, η οικογενειακή κατάσταση και το εισόδημα όσων εγκαθίστανται στην Κύπρο επηρεάζουν τόσο τον τύπο της κατοικίας όσο και την περιοχή αναζήτησης.

Ο ίδιος πληθυσμός, περισσότερες πόρτες

Για να φανεί η επίδραση του μεγέθους του νοικοκυριού, αρκεί ένας απλός υπολογισμός. Κρατούμε σταθερό έναν υποθετικό πληθυσμό 100.000 ανθρώπων που ζουν σε ιδιωτικά νοικοκυριά και αλλάζουμε μόνο τον μέσο αριθμό μελών.

Υπολογισμοί PropertyMatters: 100.000 διά του μέσου μεγέθους, με στρογγυλοποίηση στην πλησιέστερη μονάδα. Το 2,57 είναι ο απογραφικός μέσος όρος του 2021· οι άλλες δύο τιμές είναι υποθετικές παραδοχές, όχι προβολές για το 2035. Η άσκηση δεν εκτιμά έλλειμμα κατοικιών και δεν περιλαμβάνει πληθυσμό συλλογικών καταλυμάτων.

Μια υποχώρηση από 2,57 σε 2,40 θα αντιστοιχούσε σε περίπου 7,1% περισσότερα νοικοκυριά, χωρίς να προστεθεί ούτε ένας κάτοικος στον συγκεκριμένο πληθυσμό. Το πόσες νέες μονάδες θα χρειάζονταν εξαρτάται στη συνέχεια από το υφιστάμενο απόθεμα, τη δυνατότητα ανακαίνισης, τις μετατροπές και τη θέση των διαθέσιμων σπιτιών.