Στην αγορά κατοικίας από τα σχέδια, ο αγοραστής επιλέγει κάτι που δεν μπορεί ακόμη να περπατήσει. Βλέπει μια θέση, μια κάτοψη και την υπόσχεση μιας μελλοντικής καθημερινότητας. Μέχρι να παραλάβει τα κλειδιά, όμως, έχει ήδη αρχίσει να πληρώνει. Το ουσιαστικό ερώτημα είναι πόσο από το τίμημα προηγείται της κατασκευής, ποιος πιστοποιεί όσα έχουν γίνει και τι απομένει αν το έργο καθυστερήσει ή διακοπεί.
Το off-plan μπορεί να δώσει χρόνο επιλογής και προσαρμογής μιας κατοικίας. Δεν είναι, ωστόσο, ένα ενιαίο χρηματοδοτικό προϊόν. Δύο διαμερίσματα με την ίδια τιμή και την ίδια προγραμματισμένη παράδοση μπορεί να απαιτούν εντελώς διαφορετική δέσμευση κεφαλαίου. Αυτή η διαφορά συχνά έχει μεγαλύτερη σημασία από μια μικρή έκπτωση στην αρχική τιμή.
Ο χρόνος των πληρωμών είναι μέρος της τιμής
Για τον developer, οι εισπράξεις πριν από την ολοκλήρωση μπορούν να αποτελούν μέρος της ρευστότητας με την οποία εξελίσσεται το έργο. Για τον αγοραστή, είναι χρήματα που παύουν να είναι διαθέσιμα, ενώ το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται ακόμη. Χρειάζεται να κατανοεί ποια ακριβώς υποχρέωση αναλαμβάνει, χωρίς να θεωρεί ότι μια προπώληση σημαίνει κατ’ ανάγκην προβληματική χρηματοδότηση.
Η κρίσιμη πληροφορία βρίσκεται στην αντιστοίχιση εισπράξεων και κατασκευαστικών σταδίων. «Πρόοδος εργασιών» μπορεί να σημαίνει διαφορετικά πράγματα αν δεν ορίζεται συμβατικά: ολοκληρωμένος σκελετός, τοιχοποιία, εγκαταστάσεις ή μια γενική εκτίμηση ποσοστού. Μια διαφανής συμφωνία προσδιορίζει το γεγονός που ενεργοποιεί κάθε δόση, τα στοιχεία που το αποδεικνύουν και τον τρόπο ελέγχου τους.
Χρειάζεται επίσης σαφής εικόνα της τελικής υποχρέωσης. Τι περιλαμβάνει το συμφωνημένο ποσό, ποιες επιλογές προσθέτουν κόστος και ποιες επιβαρύνσεις υπολογίζονται χωριστά; Η σύγκριση μιας βασικής τιμής με ένα πλήρες πακέτο παράδοσης μπορεί να δημιουργήσει ψευδή εικόνα ευκαιρίας.
Ίδιο διαμέρισμα, διαφορετική έκθεση κεφαλαίου
Ας υποθέσουμε, μόνο για τη σύγκριση, ίδιο συμβατικό τίμημα €200.000 και ίδια στάδια ολοκλήρωσης. Στο πρώτο πρόγραμμα μεγαλύτερο μέρος παραμένει πληρωτέο κοντά στην παράδοση. Στο δεύτερο εισπράττεται νωρίτερα. Οι δόσεις αθροίζουν στο ίδιο ποσό, αλλά η έκθεση του αγοραστή στη διάρκεια του έργου διαφέρει.
| Στάδιο | Πρόγραμμα Α | Πρόγραμμα Β |
|---|---|---|
| Υπογραφή σύμβασης | €20.000 | €60.000 |
| Συμφωνημένο στάδιο σκελετού | €40.000 | €60.000 |
| Συμφωνημένο στάδιο εγκαταστάσεων | €40.000 | €40.000 |
| Παράδοση με τους όρους της σύμβασης | €100.000 | €40.000 |
| Σύνολο | €200.000 | €200.000 |
| Σωρευτική πληρωμή στο στάδιο σκελετού | €60.000 — 30% | €120.000 — 60% |
Στο στάδιο του σκελετού, η διαφορά είναι €60.000. Ο πίνακας δεν αποτιμά την κατασκευή ούτε αποδεικνύει ότι κάποιο πρόγραμμα είναι ασφαλές. Δείχνει πόσο διαφορετική μπορεί να είναι η θέση δύο αγοραστών πριν από την ίδια παράδοση. Για πραγματική αξιολόγηση χρειάζονται οι εξασφαλίσεις, η σύμβαση και η οικονομική εικόνα του συγκεκριμένου έργου.
Η άδεια δεν είναι εγγύηση ολοκλήρωσης
Μια εντυπωσιακή απεικόνιση δεν αποδεικνύει ότι όλες οι εγκρίσεις έχουν εξασφαλιστεί ή ότι καλύπτουν ακριβώς όσα πωλούνται. Η επίσημη ενημέρωση για την πολεοδομική αδειοδότηση διακρίνει την πολεοδομική διαδικασία από την οικοδομική, προβλέποντας και συγκεκριμένες εξαιρέσεις.
Ο έλεγχος, επομένως, αφορά τον φάκελο του έργου και όχι τη γενική διαβεβαίωση ότι «οι άδειες προχωρούν». Αν η αγορά εξαρτάται από έκδοση ή τροποποίηση άδειας, αυτό επηρεάζει τη συμφωνία, την προθεσμία και τη δέσμευση των χρημάτων. Χρειάζεται να είναι γνωστό πριν από την υπογραφή.
Ακόμη και πλήρεις εγκρίσεις δεν χρηματοδοτούν από μόνες τους την αποπεράτωση. Ο αγοραστής χρειάζεται να διακρίνει την πολεοδομική ωριμότητα από την επιχειρηματική δυνατότητα να παραδοθεί το έργο με τις συμφωνημένες προδιαγραφές.
