Η Ισπανία μας προσφέρει ένα ιδιαίτερα χρήσιμο παράδειγμα για το πόσο σύνθετη μπορεί να γίνει η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος όταν η προσφορά κατοικιών δεν καταφέρνει να ακολουθήσει τη ζήτηση.
Η κυβέρνηση του Pedro Sánchez επιχείρησε να απαντήσει στην έντονη κοινωνική πίεση με ένα πακέτο έκτακτων μέτρων που περιλάμβανε αυξημένη προστασία ευάλωτων ενοικιαστών από εξώσεις, μεγαλύτερη διάρκεια και αυτόματες παρατάσεις μισθώσεων/ενοικιάσεων, αποζημίωση ενοικιαστών σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μη ανανέωσης, περιορισμούς σε ορισμένες κερδοσκοπικές αγορές κατοικιών, αλλά και φορολογικά κίνητρα για πιο προσιτά ενοίκια. Το ισπανικό Κοινοβούλιο απέρριψε τελικά τα μέτρα, με μέρος της αντιπολίτευσης να υποστηρίζει ότι ορισμένες από τις πρόνοιες θα μπορούσαν να οδηγήσουν ιδιοκτήτες εκτός της αγοράς ενοικίου και επομένως να περιορίσουν ακόμα περισσότερο την προσφορά.
Η συζήτηση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον επειδή πίσω από την πολιτική αντιπαράθεση βρίσκεται ένα πολύ συγκεκριμένο οικονομικό πρόβλημα. Η ίδια η Banco de España αναγνωρίζει ότι οι περιορισμοί στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών αποτελούν βασικό παράγοντα πίσω από τη σημερινή κρίση προσιτότητας στη χώρα. Η ζήτηση αυξήθηκε πολύ γρηγορότερα από την παραγωγή νέων κατοικιών, δημιουργώντας ένα σωρευτικό έλλειμμα εκατοντάδων χιλιάδων μονάδων.
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο μάθημα και για την Κύπρο. Όταν υπάρχει πραγματικό έλλειμμα προσφοράς, δεν μπορούμε να λύσουμε το πρόβλημα μόνο ανακατανέμοντας ή ρυθμίζοντας διαφορετικά τις κατοικίες που ήδη υπάρχουν.
Η προστασία των ευάλωτων νοικοκυριών είναι απαραίτητη. Η αποτροπή καταχρήσεων είναι επίσης απαραίτητη. Ωστόσο, η προστασία του ενοικιαστή, ο έλεγχος μιας αύξησης ενοικίου ή ένας περιορισμός στον ιδιοκτήτη δεν δημιουργούν από μόνα τους ούτε μία νέα κατοικία. Αν μάλιστα μια ρύθμιση μειώσει την προθυμία ιδιοκτητών ή επενδυτών να διαθέσουν κατοικίες προς ενοικίαση, τότε μπορεί να επιτύχει το αντίθετο από το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα.
Στην Κύπρο βρισκόμαστε ευτυχώς σε διαφορετικό σημείο, αλλά το βασικό πρόβλημα είναι παρόμοιο. Χρειαζόμαστε περισσότερη πραγματική προσφορά, τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, και ιδιαίτερα εκεί όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη ζήτηση.
Η κυβέρνηση έχει ήδη κινηθεί προς αυτή την κατεύθυνση. Έχει ανακοινώσει την κατασκευή 258 νέων προσιτών κατοικιών μέσω του ΚΟΑΓ, πέραν 180 που βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή, περίπου 500 μονάδες σε κρατική γη σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα, ενώ υπολογίζει ότι τα πολεοδομικά κίνητρα και το Build to Rent μπορούν να οδηγήσουν σε περίπου 2.000 επιπρόσθετες μονάδες. Παράλληλα, το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» επιχειρεί να επαναφέρει κενές ή αδρανείς κατοικίες στην αγορά. Πρόκειται για κινήσεις προς τη σωστή κατεύθυνση, γιατί παρεμβαίνουν στην πλευρά της προσφοράς.
Το ερώτημα, όμως, είναι πλέον πώς θα περάσουμε από τις πολιτικές και τις άδειες στην παράδοση κατοικιών.
Πρώτον, χρειαζόμαστε πολύ ταχύτερη και προβλέψιμη αδειοδότηση. Μια άδεια οικοδομής αποτελεί δυνητική μελλοντική προσφορά, όχι σπίτι στο οποίο μπορεί να κατοικήσει μια οικογένεια. Χρειάζεται να μετρούμε πόσες μονάδες ξεκινούν, πόσες ολοκληρώνονται και πόσες τελικά εισέρχονται στην αγορά.
Δεύτερον, πρέπει να αναπτύξουμε σοβαρά την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης. Το Build to Rent μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο, εφόσον δημιουργηθούν οι κατάλληλες προϋποθέσεις ώστε θεσμικά και ιδιωτικά κεφάλαια να επενδύσουν σε μεγάλης κλίμακας οικιστικές αναπτύξεις που θα παραμένουν στην αγορά ενοικίου. Αν θέλουμε περισσότερες ενοικιαζόμενες κατοικίες, πρέπει να κάνουμε την παραγωγή και την κατοχή τους επενδυτικά βιώσιμη.
