PropertyMatters Ai · AI Takeaways
- Το πραγματικό κόστος αγοράς προκύπτει από την πλήρη τιμή με την εφαρμοστέα φορολογία, μαζί με έξοδα και αναγκαίες εργασίες.
- Οι ορισμοί που ισχύουν από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 συνδέουν την πρώτη εγκατάσταση με συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση για τουλάχιστον 18 μήνες.
- Το δικαίωμα σε ΦΠΑ 5% και η φορολογική μεταχείριση της ανακαίνισης χρειάζονται χωριστό έλεγχο πριν οριστικοποιηθεί ο προϋπολογισμός.
Πριν δώσει προκαταβολή για κατοικία, ο αγοραστής χρειάζεται ένα ξεκάθαρο τελικό ποσό. Η διαφορά ανάμεσα σε μια τιμή «με ΦΠΑ» και σε μια τιμή «συν ΦΠΑ» μπορεί να αλλάξει ουσιαστικά την ίδια συμμετοχή, τη χρηματοδότηση και το περιθώριο που απομένει για επισκευές.
Ο έλεγχος αποκτά ιδιαίτερη σημασία στα ακίνητα που περιγράφονται ως παλιά ή μεταχειρισμένα. Με τους ορισμούς που ισχύουν από την 1η Σεπτεμβρίου 2026, το έτος κατασκευής δεν αρκεί για να διαπιστωθεί αν έχει επέλθει πρώτη εγκατάσταση. Καθοριστική είναι και η πραγματική χρήση του κτηρίου.
Το ιστορικό του σπιτιού γίνεται μέρος του οικονομικού ελέγχου
Τα διατάγματα Κ.Δ.Π. 102/2026 και 103/2026 συνδέουν την πρώτη εγκατάσταση με την πρώτη χρησιμοποίηση μετά την παράδοση ή την ανέγερση. Αυτή μπορεί να αφορά ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση, μίσθωση ή άλλη συστηματική χρήση. Για την πρώτη χρησιμοποίηση απαιτείται συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση για περίοδο τουλάχιστον 18 μηνών.
Ένα ολοκληρωμένο διαμέρισμα που παρέμεινε κενό για χρόνια δεν αποκτά αυτομάτως το απαιτούμενο ιστορικό επειδή πέρασε ο χρόνος. Γι’ αυτό ο φάκελος αγοράς χρειάζεται να περιλαμβάνει στοιχεία για την παράδοση, την έναρξη χρήσης και τη διάρκειά της. Ο χαρακτηρισμός στην αγγελία είναι η αφετηρία της αναζήτησης, όχι η τελική φορολογική απάντηση.
Στην τρέχουσα ενημέρωσή του για την ακίνητη ιδιοκτησία, το Τμήμα Φορολογίας εξηγεί ότι οι καλυπτόμενες παραδόσεις πριν από την πρώτη εγκατάσταση φορολογούνται με τον κανονικό συντελεστή 19%. Για κάθε ακίνητο εξετάζονται παράλληλα η ιδιότητα του πωλητή, οι όροι της συναλλαγής και οι ειδικές διατάξεις. Υπάρχει, μεταξύ άλλων, ειδική εξαίρεση σχετική με δεόντως συμπληρωμένη αίτηση άδειας πριν από την 1η Μαΐου 2004.
Όταν η προσφορά είναι «συν ΦΠΑ»
| Καθαρή τιμή | ΦΠΑ 19% | Τίμημα με ΦΠΑ |
|---|---|---|
| €220.000 | €41.800 | €261.800 |
| €280.000 | €53.200 | €333.200 |
Υποθετικά παραδείγματα με ολόκληρη την αξία στο 19%, χωρίς εφαρμογή μειωμένου συντελεστή και χωρίς άλλα έξοδα αγοράς. Δεν αποτελούν φορολογικό υπολογισμό συγκεκριμένου ακινήτου.
Κατοικία και ανακαίνιση χρειάζονται διαφορετικό προϋπολογισμό
Η υπαγωγή μιας κατοικίας στον μειωμένο συντελεστή 5% εξαρτάται από τις προϋποθέσεις του ακινήτου και του δικαιούχου, περιλαμβανομένης της κύριας και μόνιμης διαμονής. Το πιστοποιητικό ζητείται ηλεκτρονικά μέσω Tax For All και, στην αγορά, πριν η κατοικία περιέλθει στην κατοχή του δικαιούχου.
Ο αγοραστής χρειάζεται να γνωρίζει εγκαίρως ποιο ποσό καλύπτεται από τον μειωμένο συντελεστή, εφόσον δικαιούται την εφαρμογή του, και τι απομένει στον κανονικό. Με αυτή τη βάση μπορεί να συζητήσει το πραγματικό χρηματοδοτικό του πλάνο.
Για συγκεκριμένες υπηρεσίες ανακαίνισης και επισκευής, το διάταγμα 102/2026 αντιμετωπίζει ως παλιά την ιδιωτική κατοικία όταν έχουν παρέλθει τουλάχιστον τρία έτη από την πρώτη εγκατάσταση. Η περίοδος των 18 μηνών της πρώτης χρησιμοποίησης συντρέχει με την τριετία. Επομένως, η φορολογική εκτίμηση των εργασιών χρειάζεται δικό της έλεγχο και σαφή προσφορά.
Τι πρέπει να συμφωνηθεί πριν κλείσει η αγορά
Στην τελική σύγκριση δύο σπιτιών μπαίνουν το πλήρες τίμημα, οι φόροι, τα έξοδα συναλλαγής και οι αναγκαίες εργασίες. Μια χαμηλότερη καθαρή τιμή μπορεί να αφήνει μικρότερο διαθέσιμο ποσό για ανακαίνιση, εάν η συνολική επιβάρυνση αποσαφηνιστεί αργά.
Πριν από την προκαταβολή, η γραπτή προσφορά και τα έγγραφα της συναλλαγής χρειάζεται να ξεκαθαρίζουν τι περιλαμβάνει η τιμή και ποια φορολογική μεταχείριση εφαρμόζεται. Το ιστορικό χρήσης και η εξέταση του δικαιώματος σε μειωμένο συντελεστή είναι μέρος αυτής της προετοιμασίας. Έτσι η διαπραγμάτευση γίνεται πάνω στο πραγματικό κόστος της κατοικίας.
