Μια κατοικία που ταιριάζει στη ζωή σας χρειάζεται και τεχνικό, νομικό και οικονομικό έλεγχο πριν από την αγορά. Ο τίτλος, τα σχέδια, η χρηματοδότηση και η πραγματική κατάσταση του κτιρίου πρέπει να περιγράφουν το ίδιο ακίνητο. Αυτός ο οδηγός οργανώνει τον φάκελο που αξίζει να έχετε πριν δεσμευτείτε, είτε πρόκειται για διαμέρισμα στην πόλη, κατοικία στην ύπαιθρο ή μονάδα σε νέα ανάπτυξη.
01 · Ξεκινήστε από τη χρήση, όχι από την αγγελία
Γράψτε τι πρέπει να εξυπηρετεί το ακίνητο για τα επόμενα χρόνια: κύρια κατοικία, οικογενειακή μετακίνηση, εργασία από το σπίτι ή δεύτερη κατοικία. Διαχωρίστε τα απαραίτητα από τα επιθυμητά. Μια θέση στάθμευσης, η προσβασιμότητα ή η απόσταση από το σχολείο μπορεί να έχουν μεγαλύτερη καθημερινή σημασία από μια επιπλέον παροχή αναψυχής.
Επισκεφθείτε την περιοχή σε διαφορετικές ώρες. Ελέγξτε θόρυβο, σκίαση, κυκλοφορία και χρόνο μετακίνησης. Ρωτήστε ποιες γειτονικές αναπτύξεις υπάρχουν ως επίσημα σχέδια και ποιες απλώς ως προφορικές προσδοκίες. Η παρουσίαση ενός έργου περιγράφει την πρόταση του πωλητή· η δική σας αξιολόγηση πρέπει να ελέγχει πώς θα λειτουργεί στην πράξη.
02 · Ζητήστε έναν φάκελο που να μπορεί να ελεγχθεί
Ο ανεξάρτητος δικηγόρος σας πρέπει να ξέρει ποιος πωλεί, τι ακριβώς μεταβιβάζεται και ποιες υποχρεώσεις επηρεάζουν τη συναλλαγή. Ο μηχανικός εξετάζει την κατασκευή και τη σχέση της με τα διαθέσιμα εγκεκριμένα σχέδια. Οι δύο έλεγχοι απαντούν σε διαφορετικές ερωτήσεις.
| Πεδίο | Τι ζητάτε να δείτε | Τι χρειάζεται να αποσαφηνιστεί |
|---|---|---|
| Ιδιοκτησία | Τίτλος, στοιχεία πωλητή και ακριβής ταυτοποίηση μονάδας | Η πώληση αφορά ολόκληρη μονάδα, μερίδιο ή δικαιώματα από σύμβαση; |
| Βάρη | Πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας | Ποιες υποθήκες, απαγορεύσεις ή άλλα δικαιώματα επηρεάζουν το ακίνητο; |
| Αδειοδότηση | Άδειες, εγκεκριμένα σχέδια και διαθέσιμα πιστοποιητικά | Η πραγματική κατάσταση και η συμφωνημένη χρήση συμφωνούν με τον φάκελο; |
| Κοινόχρηστα | Στοιχεία διαχείρισης, προϋπολογισμός και εκκρεμείς εργασίες | Ποιες τακτικές ή έκτακτες δαπάνες αναλαμβάνετε; |
| Τεχνική κατάσταση | Έκθεση κατάλληλου μηχανικού | Τι χρειάζεται άμεσα επισκευή και τι στο επόμενο διάστημα; |
Στην τρέχουσα διαδικασία κατάθεσης σύμβασης του Κτηματολογίου προβλέπεται, για συμβάσεις μετά τις 12 Δεκεμβρίου 2023, πιστοποιητικό έρευνας με εμπράγματα βάρη και απαγορεύσεις, με απόσταση έως πέντε εργάσιμων ημερών από τη συνομολόγηση. Η κατάθεση γίνεται εντός έξι μηνών από την υπογραφή, με την αναφερόμενη εξαίρεση δικαστικού διατάγματος για εκπρόθεσμη κατάθεση. Καταγράψτε με τον δικηγόρο σας ποιος αναλαμβάνει κάθε ενέργεια και πότε.
Αν ο χωριστός τίτλος μιας μονάδας δεν έχει εκδοθεί, ζητήστε συγκεκριμένη εξήγηση για το στάδιο και τις εκκρεμότητες. Το Κτηματολόγιο δημοσιεύει χωριστή διαδικασία οριζόντιου διαχωρισμού. Η ημερομηνία παράδοσης της κατοικίας και η πορεία έκδοσης τίτλου χρειάζονται ξεχωριστή αποτύπωση στον φάκελο.
03 · Υπολογίστε το κεφάλαιο που χρειάζεται ολόκληρη η απόφαση
Δίπλα στην τιμή αγοράς προσθέστε φόρους και τέλη που πράγματι εφαρμόζονται στη δική σας περίπτωση, αμοιβές ελέγχων, δαπάνες χρηματοδότησης, πιθανές επισκευές, εξοπλισμό και ένα αποθεματικό. Ζητήστε γραπτή αποτύπωση της φορολογικής μεταχείρισης. Η ένδειξη «από €…» σε μια παρουσίαση δεν απαντά από μόνη της σε αυτά τα ζητήματα.
