Η ύπαρξη δρόμου δίπλα σε ένα τεμάχιο δεν αρκεί για να τεκμηριώσει τη νόμιμη πρόσβασή του. Πριν από την αγορά γης, χρειάζεται να εξακριβωθεί πώς αποτυπώνεται η πρόσβαση στα επίσημα στοιχεία, ποια διαδικασία εκκρεμεί και ποια χρήση του ακινήτου μπορεί πράγματι να εξεταστεί.
Το θέμα επανήλθε στις 22 Οκτωβρίου: σύμφωνα με την ενημέρωση του υπουργού Εσωτερικών Κωνσταντίνου Ιωάννου προς κοινοτάρχες, διεκπεραιώθηκαν 500 εκκρεμείς υποθέσεις και προχώρησε η εγγραφή 112 αγροτικών δρόμων. Την ανακοίνωση μετέδωσε το ΚΥΠΕ, μέσω Stockwatch. Οι αριθμοί δείχνουν διοικητική πρόοδο· κάθε συγκεκριμένο τεμάχιο εξακολουθεί να χρειάζεται δικό του έλεγχο.
Τι άλλαξε στη διαδικασία
Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ανακοίνωσε το εγχειρίδιο τον Απρίλιο. Επομένως, η πρόσφατη ενημέρωση αφορά την εφαρμογή μιας διαδικασίας που έχει ήδη τεθεί σε λειτουργία. Το Κοινοτικό Συμβούλιο υποβάλλει αίτημα στην Επαρχιακή Διοίκηση, ακολουθεί χωρομετρική εργασία και η εγγραφή προωθείται με συγκαταθέσεις ιδιοκτητών, απαλλοτρίωση ή συνδυασμό τους, όπως εξήγησε ο υπουργός.
Για έναν υποψήφιο αγοραστή, η ουσιαστική ερώτηση είναι σε ποιο από αυτά τα βήματα βρίσκεται ο δρόμος που τον ενδιαφέρει. Μια γενική διαβεβαίωση ότι «προχωρά η εγγραφή» αφήνει ανοιχτό το χρονοδιάγραμμα και τις εργασίες που απομένουν. Χρήσιμη απάντηση είναι εκείνη που συνοδεύεται από συγκεκριμένο έγγραφο, αρμόδια υπηρεσία και ημερομηνία.
Τα όρια που χρειάζονται προσοχή
Στην ανακοίνωση του Κτηματολογίου διευκρινίζεται ότι η διαδικασία αφορά κοινότητες. Αιτήματα για δρόμους σε οικιστικές ή άλλες ζώνες ανάπτυξης κοινοτήτων δεν γίνονται δεκτά μέχρι νεότερες οδηγίες, ενώ στις δημαρχούμενες περιοχές η εγγραφή γίνεται μέσω απαλλοτρίωσης. Τα νέα έντυπα απαιτούνται και σε υποθέσεις που έχουν ήδη προχωρήσει μερικώς. Ειδική εξαίρεση αφορά κοινότητες που εντάχθηκαν σε δήμο πριν υποβάλουν την αίτηση εγγραφής.
Αυτές οι διαφοροποιήσεις είναι λόγος να ελέγχεται η διοικητική υπαγωγή μαζί με τη θέση του τεμαχίου. Το όνομα ενός χωριού σε μια αγγελία δεν αρκεί για να εξαχθεί συμπέρασμα σχετικά με την εφαρμοστέα διαδικασία. Ο έλεγχος πρέπει να αναφέρεται στο συγκεκριμένο ακίνητο και στη σημερινή του κατάσταση.
Τέσσερα στοιχεία στον φάκελο της αγοράς
Ο ακόλουθος πίνακας συγκεντρώνει ερωτήσεις που μπορούν να τεθούν στους αρμόδιους επαγγελματίες και στις υπηρεσίες πριν από την αγορά:
| Στοιχείο | Τι χρειάζεται να διευκρινιστεί |
|---|---|
| Ταυτότητα τεμαχίου | Συμφωνούν αριθμός εγγραφής, φύλλο/σχέδιο, θέση και ακίνητο της επίσκεψης; |
| Πρόσβαση | Πώς καταγράφεται στα επίσημα στοιχεία και ποια έγγραφα το τεκμηριώνουν; |
| Εκκρεμής διαδικασία | Ποιο είναι το στάδιο, ποιος χειρίζεται τον φάκελο και τι απομένει; |
| Επιθυμητή χρήση | Ποιες πολεοδομικές και τεχνικές προϋποθέσεις χρειάζονται ξεχωριστή εξέταση; |
Η πρόσβαση, η πολεοδομική ζώνη και η δυνατότητα μιας συγκεκριμένης ανάπτυξης εξετάζονται μαζί. Η εγγραφή ενός δρόμου δεν αποτελεί από μόνη της άδεια οικοδομής. Γι’ αυτό η τιμή αγοράς δεν πρέπει να στηρίζεται σε μια χρήση που δεν έχει ακόμη ελεγχθεί. Ο υποψήφιος αγοραστής χρειάζεται να καταλαβαίνει ποιο μέρος της αξίας αφορά την υφιστάμενη κατάσταση και ποιο μια μελλοντική προσδοκία.
Πριν από την οικονομική δέσμευση
Στον ίδιο φάκελο αξίζει να καταγράφονται τα πιθανά έξοδα που σχετίζονται με την πρόσβαση: τεχνική εξέταση, μελέτες, αναγκαίες εργασίες και εκκρεμότητες που μπορεί να επηρεάζουν τον χρόνο αξιοποίησης. Δεν υπάρχει ενιαίο ποσό που να ταιριάζει σε όλα τα τεμάχια. Η χρήσιμη σύγκριση γίνεται ανάμεσα σε επιλογές που έχουν ελεγχθεί με αντίστοιχο βάθος.
Αν μια απάντηση παραμένει προφορική, σημειώστε την ως εκκρεμότητα. Ζητήστε από τον δικηγόρο και τον τεχνικό σας σύμβουλο να εξηγήσουν πώς επηρεάζει τη συγκεκριμένη συναλλαγή και ποιες επιβεβαιώσεις χρειάζονται πριν από οποιαδήποτε μη επιστρεπτέα πληρωμή. Οι απαντήσεις αυτές επιτρέπουν να εκτιμηθούν οι δυνατότητες του ακινήτου και οι εκκρεμότητες πριν από την αγορά.
