PropertyMatters Ai · AI Takeaways
- Σε μεταπώληση €200.000, η συνήθης κλίμακα με την έκπτωση 50% δίνει €4.600 μεταβιβαστικά, εφόσον ισχύουν οι συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
- Νεόδμητο €200.000 χωρίς ΦΠΑ γίνεται €210.000 με 5% ή €238.000 με 19%, αν ο αντίστοιχος συντελεστής εφαρμόζεται σε όλη την αξία.
- Οι νέες συμβάσεις από το 2026 δεν επιβαρύνονται με το παλαιό τέλος χαρτοσήμου. Έγγραφα που είχαν υπογραφεί έως το τέλος του 2025 εξετάζονται χωριστά.
- Εκτίμηση, χρηματοδότηση, τεχνικός και νομικός έλεγχος, συνδέσεις και αρχικές εργασίες χρειάζονται ξεχωριστό προϋπολογισμό.
Το διαθέσιμο ποσό για προκαταβολή δεν ταυτίζεται με τον προϋπολογισμό αγοράς κατοικίας. Με τιμή €200.000 και δάνειο €160.000, τα €40.000 της διαφοράς είναι μόνο η αρχή. Ο αγοραστής χρειάζεται να γνωρίζει ποια χρήματα πληρώνει, σε ποιον και πριν από ποια εκταμίευση.
Η σωστή κοστολόγηση ξεκινά πριν δεσμευτεί το ακίνητο. Στο έγγραφο κράτησης πρέπει να είναι καθαρό αν η τιμή περιλαμβάνει ΦΠΑ, τι ακριβώς καλύπτει το ποσό, πότε συμψηφίζεται και υπό ποιους όρους επιστρέφεται. Ο νομικός έλεγχος των όρων προηγείται της υπογραφής και της πληρωμής.
Μία καθαρή τιμή, τρία διαφορετικά σύνολα
Οι υπολογισμοί του PropertyMatters έχουν κοινή αφετηρία €200.000 πριν από τυχόν ΦΠΑ. Στη μεταπώληση υποθέτουμε τη συνήθη φορολογική περίπτωση και αποδεκτή βάση για μεταβιβαστικά ίση με το τίμημα. Στις νεόδμητες κατοικίες εξετάζεται χωριστά πλήρης εφαρμογή 5% και πλήρης εφαρμογή 19%.
| Αγορά με καθαρή τιμή €200.000 | ΦΠΑ | Μεταβιβαστικά στο παράδειγμα | Τίμημα και συγκεκριμένη επιβάρυνση |
|---|---|---|---|
| Μεταπώληση εκτός ΦΠΑ | €0 | €4.600 | €204.600 |
| Νεόδμητη κατοικία που καλύπτεται ολόκληρη από 5% | €10.000 | €0 | €210.000 |
| Νεόδμητη κατοικία με 19% σε όλη την αξία | €38.000 | €0 | €238.000 |
Το Κτηματολόγιο περιγράφει την κλίμακα και τις εξαιρέσεις των μεταβιβαστικών. Η έκπτωση 50% δεν μεταφέρεται χωρίς έλεγχο σε κάθε ειδική συναλλαγή. Στο παράδειγμα €200.000, η κανονική κλίμακα δίνει €9.200 και η μείωση καταλήγει σε €4.600. Η φορολόγηση της ίδιας πράξης με ΦΠΑ αντιμετωπίζεται διαφορετικά.
Ο φάκελος του μειωμένου ΦΠΑ
Ο μειωμένος συντελεστής συνδέεται με την κύρια και μόνιμη κατοικία και τις νόμιμες προϋποθέσεις της συναλλαγής. Η τιμή €200.000 από μόνη της δεν αρκεί. Χρειάζονται το δομήσιμο εμβαδόν, η συνολική αξία, το καθεστώς της άδειας και η φορολογική έγκριση όπου απαιτείται. Στον επίσημο οδηγό της Φορολογίας καταγράφονται και οι σχετικές διακρίσεις.
Για κατοικία που καλύπτεται εξ ολοκλήρου από το 5%, ο ΦΠΑ στο παράδειγμα είναι €10.000. Με εφαρμογή 19% στο σύνολο γίνεται €38.000. Αν εφαρμόζεται μικτός υπολογισμός, ζήτησε επιμερισμό σε ευρώ πριν θεωρήσεις οριστικό οποιοδήποτε από τα δύο ποσά. Η μεταγενέστερη αλλαγή χρήσης της κατοικίας μπορεί επίσης να έχει φορολογικές συνέπειες.
Το χρηματοδοτικό κενό πριν τα κλειδιά
| Σενάριο με δάνειο €160.000 | Ίδια χρήματα για τίμημα και συγκεκριμένη επιβάρυνση |
|---|---|
| Μεταπώληση του παραδείγματος | €44.600 |
| Νεόδμητο, όλη η αξία στο 5% | €50.000 |
| Νεόδμητο, όλη η αξία στο 19% | €78.000 |
Στα ποσά αυτά προστίθενται και άλλα έξοδα της αγοράς. Δεν περιλαμβάνουν τραπεζικές αμοιβές, εκτιμήσεις, ασφάλιστρα, εγγραφή εξασφαλίσεων ή έξοδα επαγγελματιών. Στη σύγκριση θεωρείται ότι έχει εγκριθεί δάνειο €160.000. Στην πραγματικότητα η τράπεζα μπορεί να χρησιμοποιεί διαφορετική αποτίμηση, να αποκλείει συγκεκριμένα έξοδα από τη χρηματοδότηση ή να εκταμιεύει σε στάδια.
Τέσσερις έλεγχοι του ακινήτου που χρειάζονται δικό τους ποσό
Νομικός: τίτλος, βάρη, σύμβαση, προϋποθέσεις μεταβίβασης και χειρισμός των χρημάτων. Τεχνικός: κατάσταση κατασκευής, αντιστοιχία με τα διαθέσιμα σχέδια και αναγκαίες επισκευές. Χρηματοδοτικός: δεσμευτική προσφορά, εκτίμηση και συνολικό κόστος εξασφαλίσεων. Λειτουργικός: νερό, ρεύμα, κοινόχρηστα, παραδόσεις και εκκρεμή υπόλοιπα που πρέπει να διευθετηθούν.
Ο αγοραστής χρειάζεται γραπτή ανάθεση και συγκεκριμένη αμοιβή για τους επαγγελματικούς ελέγχους, με σαφή αναφορά στο τι περιλαμβάνει και αν προστίθεται ΦΠΑ. Μια χαμηλή αρχική τιμή μπορεί να αφορά μικρότερο αντικείμενο. Για να συγκριθούν δύο προσφορές, χρειάζεται να καλύπτουν το ίδιο αντικείμενο ελέγχου.
Το ημερολόγιο πληρωμών μετρά όσο και το σύνολο
Χώρισε τη διαδικασία σε κράτηση, υπογραφή, εκταμιεύσεις, παράδοση και μεταβίβαση. Δίπλα σε κάθε στάδιο γράψε ποιος πληρώνεται και από ποιο διαθέσιμο ποσό. Η γραμμή «θα τα καλύψει το δάνειο» χρειάζεται να συμφωνεί με τις πραγματικές προϋποθέσεις εκταμίευσης, όχι με την ημερομηνία που θα ήθελες να παραλάβεις.
Οι παλιοί πίνακες εξόδων συχνά περιλαμβάνουν και τέλος χαρτοσήμου. Η κατάργηση από το 2026 απαιτεί νέο έλεγχο για νέες συμβάσεις, με διατήρηση των κανόνων για έγγραφα που είχαν ήδη υπογραφεί έως το τέλος του 2025. Μην μεταφέρεις αυτομάτως ένα ποσοστό εξόδων από αγορά προηγούμενης χρονιάς.
Έρευνα και υπολογισμοί: PropertyMatters. Έλεγχος στοιχείων: 4 Νοεμβρίου 2026. Τα αριθμητικά σενάρια έχουν τις παραδοχές που αναφέρονται σε κάθε πίνακα.
