Δύο ισόγεια για την ίδια επιχείρηση. Το πρώτο έχει δάπεδο, φωτισμό και εγκαταστάσεις που μπορούν να αξιοποιηθούν, με ενοίκιο €1.800. Το δεύτερο ζητά €1.400 και παραδίδεται αδιαμόρφωτο. Στο τηλέφωνο η διαφορά είναι €400 τον μήνα. Στο ταμείο της επιχείρησης μέχρι την ημέρα των εγκαινίων είναι πολύ μεγαλύτερη, προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Το παράδειγμα είναι υποθετικό και συγκρίνει ίδια δραστηριότητα, αντίστοιχο μέγεθος και ίδια τελική λειτουργικότητα. Στον έτοιμο χώρο υποθέτουμε έναν μήνα μέχρι το άνοιγμα. Στον αδιαμόρφωτο τρεις, με έναν μήνα χωρίς βασικό ενοίκιο. Βάζουμε χωριστά το ποσό που καταναλώνεται και την επιστρεπτέα εγγύηση που δεσμεύει ρευστότητα.
Ο λογαριασμός πριν από τα εγκαίνια
| Γραμμή κόστους | Έτοιμος χώρος | Αδιαμόρφωτος |
|---|---|---|
| Μίσθωμα μέχρι το άνοιγμα | €1.800 | €2.800 |
| Εργασίες διαμόρφωσης | €8.500 | €23.500 |
| Μελέτες και διαδικασίες | €1.200 | €2.500 |
| Χρεώσεις και παροχές πριν το άνοιγμα | €550 | €1.050 |
| Κόστος έως το άνοιγμα | €12.050 | €29.850 |
| Επιστρεπτέα εγγύηση δύο μισθωμάτων | €3.600 | €2.800 |
| Σύνολο αρχικής εκροής | €15.650 | €32.650 |
Η διαφορά του κόστους είναι €17.800. Με όφελος €400 τον μήνα, ο αδιαμόρφωτος χώρος χρειάζεται περίπου 45 μήνες λειτουργίας για να καλύψει αυτή τη διαφορά, αν όλα τα υπόλοιπα κόστη μείνουν ίδια. Ο απλός υπολογισμός δεν βάζει ΦΠΑ, χρηματοδότηση, αναπροσαρμογές ή τον τζίρο που θα μπορούσε να γίνει στους δύο μήνες νωρίτερου ανοίγματος. Ο χρόνος αυτός έχει διαφορετική αξία για μια επιχείρηση που μεταφέρεται και για μια επιχείρηση που ανοίγει πρώτη φορά.
Το μισθωτήριο κρίνεται και στην έξοδο
Πριν κοστολογηθούν τα έργα, χρειάζεται να συμφωνηθεί τι παραδίδει ο ιδιοκτήτης, ποιες εγκαταστάσεις θα χρησιμοποιηθούν και ποια χρήση επιτρέπουν τα έγγραφα του ακινήτου. Το ότι λειτουργούσε ήδη κατάστημα δεν απαντά αυτόματα για κάθε νέα δραστηριότητα. Η πρόσβαση για εργασίες, η έναρξη του ενοικίου και οι χρεώσεις που συνεχίζονται στην περίοδο χάριτος αξίζει να αναγράφονται χωριστά. Η αποτύπωση της αρχικής κατάστασης βοηθά να συμφωνηθούν με σαφήνεια οι επισκευές και η παράδοση στο τέλος.
Αν ο μισθωτής πρέπει να αποξηλώσει εξοπλισμό ή να αποκαταστήσει την πρόσοψη κατά την αποχώρηση, το ποσό ανήκει στον λογαριασμό της πλήρους μίσθωσης. Η χαμηλή μηνιαία τιμή έχει αξία όταν η επιχείρηση μπορεί να φτάσει εγκαίρως στην πρώτη πώληση και να ανακτήσει την επένδυσή της μέσα στη διάρκεια που έχει πράγματι εξασφαλίσει.
Ενιαίο Κέντρο Εξυπηρέτησης · Επαγγελματικά υποστατικά στην Κύπρο · Ενιαίο Κέντρο Εξυπηρέτησης · Οικοδομική άδεια και μετατροπές · RICS · Κώδικας επαγγελματικών μισθώσεων Αγγλίας και Ουαλίας, συγκριτικό υπόδειγμα
