PropertyMatters Ai · AI Takeaways
- Το κόστος απόκτησης καταγράφει τη βάση μιας συναλλαγής, όχι τη σημερινή τιμή πώλησης.
- Η Γενική Εκτίμηση 01.01.2021 δεν είναι τρέχουσα αγοραία αξία, διευκρινίζει το Κτηματολόγιο.
- Η σύγκριση περιουσιών χρειάζεται ίδια βάση και ημερομηνία αποτίμησης.
- Για αγορά, πώληση ή δανεισμό χρειάζεται κατάλληλη εξατομικευμένη εκτίμηση, ανάλογα με τον σκοπό.
Το ίδιο σπίτι μπορεί να συνοδεύεται από τρία διαφορετικά ποσά και κανένα να μην είναι κατ’ ανάγκη λανθασμένο. Το πρόβλημα αρχίζει όταν το κόστος αγοράς, η γενική εκτίμηση του Κτηματολογίου και η σημερινή αγοραία αξία αντιμετωπίζονται ως το ίδιο πράγμα.
Η νέα συζήτηση για το Πόθεν Έσχες φέρνει αυτή τη διάκριση έξω από τα γραφεία εκτιμητών και λογιστών. Ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε πριν από πολλά χρόνια μπορεί να εμφανίζει χαμηλό ιστορικό κόστος χωρίς αυτό να περιγράφει τι θα πλήρωνε σήμερα ένας αγοραστής. Η εξήγηση αφορά κάθε ιδιοκτήτη που προσπαθεί να καταλάβει την πραγματική εικόνα της περιουσίας του.
Πρώτος αριθμός: Τι κόστισε η απόκτηση
Το ιστορικό κόστος συνδέεται με τον χρόνο και τον τρόπο απόκτησης. Στο πλαίσιο του Πόθεν Έσχες, ο νόμος 112(Ι)/2024 προβλέπει παρουσίαση της Κατάστασης Ενεργητικού και Παθητικού σε τιμές κόστους. Το δημόσιο έντυπο καταγράφει για τα ακίνητα, μεταξύ άλλων, μερίδιο, έτος και τρόπο απόκτησης και κόστος ή ποσό.
Η τιμή μιας παλιάς αγοράς δεν αποτυπώνει αυτομάτως τη μεταγενέστερη πορεία της περιοχής, τις βελτιώσεις στο ακίνητο ή την αλλαγή της ζήτησης. Χρειάζεται επίσης προσοχή στο μερίδιο ιδιοκτησίας: η αξία μιας ολόκληρης κατοικίας και το ποσό που αφορά συμμετοχή σε αυτήν δεν είναι η ίδια μέτρηση. Το ιστορικό ποσό αποκτά νόημα όταν γνωρίζουμε ακριβώς τι καταγράφει.
Δεύτερος αριθμός: Η Γενική Εκτίμηση
Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δίνει μια ιδιαίτερα σαφή προειδοποίηση στη μεθοδολογία της Γενικής Εκτίμησης 01.01.2021: η συγκεκριμένη γενική εκτίμηση δεν είναι η αγοραία αξία ενός ακινήτου. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί για φορολογικούς σκοπούς και ετήσια τέλη.
Πρόκειται για διαφορετική λειτουργία από την εκτίμηση που απαιτεί μια συγκεκριμένη συναλλαγή. Η ημερομηνία αναφοράς έχει σημασία, όπως έχουν σημασία τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά που χρησιμοποιεί η διαδικασία. Η απλή ανάγνωση ενός ποσού στο μητρώο δεν αποδεικνύει ότι ένας πωλητής θα το πετύχει στην αγορά σήμερα.
Τρίτος αριθμός: Η αξία για τη σημερινή απόφαση
Για αγορά, πώληση, επένδυση, δανειοδότηση ή απαλλοτρίωση, το ίδιο το Κτηματολόγιο συστήνει προσφυγή σε εξειδικευμένο εκτιμητή ακινήτων, μέλος του ΕΤΕΚ. Το ερώτημα τότε αφορά συγκεκριμένο ακίνητο, συγκεκριμένη ημερομηνία και συγκεκριμένο σκοπό. Δεν απαντάται με μια γενική υπόθεση ότι όλες οι τιμές της περιοχής αυξήθηκαν το ίδιο.
Ένα υποθετικό σπίτι που αποκτήθηκε με €140.000 μπορεί να έχει διαφορετική γενική εκτίμηση και διαφορετική σημερινή αγοραία αξία. Τα ποσά δεν είναι εναλλάξιμα. Αν υπάρχει δάνειο, το ανεξόφλητο υπόλοιπο είναι επιπλέον διαφορετικό μέγεθος: αφορά την υποχρέωση του ιδιοκτήτη, όχι την αποτίμηση του σπιτιού.
Πριν συγκρίνουμε ποσά, χρειάζονται τρεις απαντήσεις: ποια ημερομηνία αφορά το καθένα, πώς προέκυψε και για ποιον σκοπό χρησιμοποιείται; Έτσι αποφεύγουμε τόσο την υπερεκτίμηση της περιουσίας όσο και την εξίσωση ενός παλιού κόστους με τη σημερινή τιμή της αγοράς.
