Δύο κτίρια γραφείων αποδίδουν από €12.000 τον μήνα. Στο πρώτο, μια εταιρεία νοικιάζει και τους τέσσερις ορόφους. Στο δεύτερο, κάθε όροφος μισθώνεται χωριστά προς €3.000. Αν φύγει ο μοναδικός ενοικιαστής του πρώτου, τα έσοδα μπορούν να μηδενιστούν από τον επόμενο μήνα. Αν φύγει ένας από τους τέσσερις του δεύτερου, τα υπόλοιπα €9.000 συνεχίζουν να εισπράττονται, όσο τηρούνται οι άλλες μισθώσεις.
Το ίδιο μίσθωμα δίνει διαφορετική χρονιά
Στο υποθετικό παράδειγμα μετράμε τους πρώτους δώδεκα μήνες μετά την αποχώρηση, με δυνητικό μίσθωμα €144.000 ανά κτίριο. Στο πρώτο, έξι μήνες κενού και ένας μήνας χωρίς μίσθωμα για τον νέο ενοικιαστή αφαιρούν €84.000. Προσθέτουμε €20.000 για εργασίες και έξοδα επαναμίσθωσης. Στο δεύτερο, ο κενός όροφος χάνει δύο μήνες και παραχωρεί έναν τρίτο χωρίς μίσθωμα. Χάνονται €9.000 και προστίθενται €8.000 για εργασίες και επαναμίσθωση.
| Κτίριο | Χαμένο μίσθωμα | Έξοδα επαναμίσθωσης | Υπόλοιπο |
|---|---|---|---|
| Ένας μισθωτής | €84.000 | €20.000 | €40.000 |
| Τέσσερις μισθωτές | €9.000 | €8.000 | €127.000 |
ΤΙ ΜΕΝΕΙ ΑΠΟ ΤΑ €144.000
Το υπόλοιπο είναι το εισπραχθέν μίσθωμα μετά τα έξοδα επαναμίσθωσης που βάλαμε στο παράδειγμα. Δάνεια, φόροι και τα συνήθη λειτουργικά έξοδα μένουν εκτός. Η περίοδος χωρίς μίσθωμα είναι παραχώρηση στον επόμενο ενοικιαστή και διακρίνεται από τον χρόνο που ο χώρος μένει χωρίς σύμβαση.
Πόσο εύκολα χωρίζεται ένα κτίριο γραφείων;
Στην κάτοψη, τέσσερις όροφοι μπορεί να μοιάζουν με τέσσερις αυτόνομους χώρους. Στην πράξη, το κτίριο ίσως έχει ενιαίο έλεγχο πρόσβασης, κοινή θέρμανση και ψύξη, έναν τρόπο χρέωσης ενέργειας και εσωτερική κυκλοφορία που σχεδιάστηκε για μία εταιρεία. Ο διαχωρισμός μπορεί να απαιτήσει νέους μετρητές, αλλαγές στην υποδοχή, ελέγχους πυροπροστασίας και άδειες, ανάλογα με τις επεμβάσεις. Μια χωριστή προσφορά για αυτά τα έργα έχει περισσότερο νόημα από έναν γενικό αριθμό ανά τετραγωνικό.
Η ενιαία μίσθωση μπορεί να είναι καλή συμφωνία για ένα κτίριο που ταιριάζει σε ισχυρό μισθωτή, με διάρκεια, εξασφαλίσεις και καθαρούς όρους παράδοσης. Η πολλαπλή μίσθωση μοιράζει την έκθεση αλλά αυξάνει τις συμβάσεις, τις αλλαγές και τη διαχείριση. Η πρώτη σύγκριση είναι πόσους μήνες αντέχει το κτίριο χωρίς το βασικό του έσοδο και ποια είναι η φθηνότερη επόμενη χρήση που επιτρέπουν ο χώρος και οι άδειες.
RICS · Προεξοφλημένες ταμειακές ροές στην αποτίμηση ακινήτων · RICS · Όροι εμπορικής μίσθωσης και περίοδοι χωρίς μίσθωμα · Gov.cy · Οικοδομική αδειοδότηση
