עיקרי הדברים
- הסכום של 17.97 מיליארד אירו מתייחס ליתרת השקעות בפעילויות נדל״ן בשנת 2024, ולא לרכישות דיור בשנה אחת.
- החלוקה למשקיעים מהאיחוד האירופי ומחוצה לו אינה חושפת כשלעצמה לאום או שליטה סופית.
- נתוני השקעות בחברות, חוזי מכר ובעלות עונים על שאלות שונות.
הבנק המרכזי מציג יתרת השקעות נכנסות של 17.97 מיליארד אירו בפעילויות נדל״ן בשנת 2024. הנתון ממחיש את משקלו של הענף בהשקעות, אך אינו מודד רכישות דיור שנתיות או את הלאום של בעלי הנכסים.
הדוח הרשמי של הבנק המרכזי, המתייחס לנתוני 2024, מציג 17,972.5 מיליון אירו בפעילויות נדל״ן, לעומת 15,404.7 מיליון אירו בשנת 2023. אלה יתרות השקעה סטטיסטיות בחברות הפועלות בענף, ולא סכום חוזי המכר החדשים בתקופה.
מדינת הרישום של המשקיע אינה בהכרח מקור ההון הסופי
אותו דוח מבחין בין המשקיע הישיר לבין מדינת המשקיע הסופי, ומציג בנפרד את השפעתן של חברות ייעודיות. טבלאות הסיכום שפורסמו אינן מציגות שיעור מסוים של הון ישראלי בנדל״ן הקפריסאי. לכן אי אפשר לחשב מהן שיעור בעלות לאומי בקרקע.
לצורך בחינת השקעה בעלת חשיבות אסטרטגית, חוק 194(I)/2025 דורש מידע על מבנה הבעלות, המשקיע הסופי או בעל השליטה הנהנה, ומקור המימון. כך נבחנת השאלה מי שולט בהשקעה, מעבר למדינת הרישום המוצהרת של החברה.
מה מלמדים חוזי המכר
מחלקת המקרקעין והמדידות מפרסמת סדרות נתונים נפרדות: נכסים שעבורם הופקדו חוזי מכר, רוכשים והעברות בעלות שהושלמו. הקטגוריות של האיחוד האירופי ומחוצה לו אינן מזהות לאום מסוים. גם עסקה בנכס אינה משמעה בהכרח רוכש ייחודי אחד.
ההבחנה מונעת שתי השוואות מטעות: השוואת יתרות השקעה בחברות למספר דירות, והפיכת הקטגוריה «מחוץ לאיחוד האירופי» למילה נרדפת למדינה אחת. המדדים יכולים להשלים זה את זה, כל עוד ברור מה כל אחד מהם מודד.
הבדיקה מתמקדת בתפקידה המעשי של ההשקעה
לגבי השקעות הנכללות במסגרת הביטחון האסטרטגי, חוק 194(I)/2025 כולל בתשתיות רגישות גם קרקע או נדל״ן החיוניים לשימוש בהן. אין מדובר באיסור כללי על זרים לרכוש דירות: נבחנים תחום ההשקעה והשפעתה.
עבור שוק הנדל״ן, הצעד הבא המועיל הוא שקיפות רבה יותר בנתונים המפורטים: מי רוכש, באמצעות איזה מבנה תאגידי, לאיזו מטרה ובאיזה שלב נמצאת העסקה. כך ניתן להעריך ביקוש ממשי ולזהות ריכוזיות המצדיקה בדיקה. נתון כולל מרשים אינו יכול להחליף את התשובות האלה.
מערכת PropertyMatters
