Оценщик и консультант по девелопменту объясняет PropertyMatters, почему окупаемость инвестиций сама по себе не гарантирует доступности жилья. В разговоре — стоимость земли, финансирование, потребности Лимасола и Никосии и меры, которые он предлагает.
Интервью PropertyMatters
Рост продаж недвижимости не обязательно означает, что больше людей могут купить жильё. Именно доступностью покупки Полис Курусидис предлагает мерить успех кипрского рынка. Такой взгляд переносит разговор с рекордов числа сделок на стоимость жилья и реальные возможности домохозяйств.
В интервью PropertyMatters оценщик и консультант по девелопменту на конкретных условных примерах показывает, почему build-to-rent может быть жизнеспособной моделью для инвестора и при этом оставаться дорогим для арендатора. Для квартиры с инвестиционной стоимостью €220 000 он оценивает необходимую арендную плату примерно в €1 146 в месяц и в ответе подробно объясняет, какие предположения о доходности и расходах лежат в основе расчёта.
Он говорит о необходимых, по его мнению, переменах: от стоимости земли и задержек с разрешениями до долгосрочного финансирования и использования пустующих зданий. Он также выделяет потребности разных городов и объясняет, почему решение о покупке первого жилья стоит начинать с семейного бюджета, а не с максимальной суммы кредита, одобренной банком.
Что стоит за рекордами продаж
В недавних публикациях вы допускали, что по числу поданных договоров купли-продажи 2026 год может превзойти рекорд 2007 года. Какие показатели, помимо количества сделок, позволяют понять, опирается ли нынешний рост на здоровый спрос? В чём главные отличия от того периода и какие риски вы видите?
Кипрский рынок недвижимости переживает период особенно высокой активности. Возможность того, что в 2026 году число сделок приблизится к историческому рекорду 2007 года или превысит его, заслуживает внимания. Однако одного числа договоров купли-продажи недостаточно для оценки состояния рынка. Нужно смотреть на соотношение цен и доходов, рост кредитования, источники спроса, доходность инвестиций и возможность домохозяйств приобрести жильё.
По сравнению с 2007 годом банковские правила и надзор сегодня строже, а международный спрос и собственный капитал играют значительную роль. Сохраняется риск, что цены оторвутся от покупательной способности киприотов. Реальный успех рынка недвижимости измеряется и числом проданных объектов, и тем, сколько людей могут позволить себе купить жильё.
Какого жилья не хватает на рынке
В Никосии и Лимасоле, двух крупнейших городах Кипра, какие жилищные потребности сегодня хуже всего удовлетворены и кого это касается? Какие типы жилья, в каких районах и в каком диапазоне цен продажи или аренды соответствовали бы возможностям работающих горожан и семей?
Сильнее всего нехватку ощущают домохозяйства со средним доходом, молодые пары и работники, у которых нет права на социальное жильё, но которым трудно платить рыночные цены. В Лимасоле проблему усиливают международный спрос и дорогая земля. Нужны удобные квартиры с одной или двумя спальнями в районах, откуда можно добраться до работы, школ и общественного транспорта.
В Никосии возможностей больше, в том числе в Лакатамии, Дали и Йери. Дополнительный потенциал даёт оживление существующих районов. В зависимости от города и характеристик жилья я бы ориентировался на цены покупки примерно €160 000–€220 000 и аренду €650–€900. Это целевой уровень доступности. Сегодняшние типичные рыночные цены могут отличаться. Особенно в Лимасоле нужны меры по снижению затрат на землю и увеличению объёма строительства жилья.
Из чего складывается стоимость жилого проекта
У вас есть опыт оценки крупных проектов и анализа их жизнеспособности. Какие показатели определяют, состоится ли жилой проект для домохозяйств со средним доходом? Можете на условном примере показать, как на конечную цену влияют земля, строительство, финансирование и задержки?
Жизнеспособность проекта определяется прежде всего затратами на землю, строительство, финансирование и сроками. Возьмём условный проект на 10 квартир общей стоимостью €2 млн: €450 000 на землю, €1 200 000 на строительство, €125 000 на проектирование, разрешения и услуги специалистов и €225 000 на финансирование и прочие расходы.
| Статья расходов | Сумма | Доля |
|---|---|---|
| Покупка земли | €450 000 | 22,5% |
| Строительство | €1 200 000 | 60% |
| Проектирование, разрешения и услуги специалистов | €125 000 | 6,25% |
| Финансирование и прочие расходы | €225 000 | 11,25% |
| Итого | €2 000 000 | 100% |
Распределение общих затрат
- Земля — 22,5%
- Строительство — 60%
- Проектирование — 6,25%
- Прочее — 11,25%
Средние затраты составляют €200 000 на квартиру до учёта прибыли застройщика и НДС при продаже. При условной прибыли 15% от затрат необходимая средняя цена продажи достигает €230 000 без учёта НДС, если он применим. Если задержка увеличивает общие затраты на 5%, прибавляется €100 000, то есть €10 000 на квартиру до учёта прибыли.
Доступность жилья определяется прежде всего себестоимостью. Снижение затрат на землю, ускорение выдачи разрешений и применение градостроительных стимулов могут существенно повлиять на конечную цену.
«Доступное жильё — прежде всего вопрос стоимости строительства».
Продажа и аренда требуют разного финансирования
Какое сочетание собственного капитала, банковского кредита и предварительных продаж позволяет сегодня реализовать жилой проект на Кипре с управляемым риском? Что меняется в финансировании, когда жильё сохраняют для долгосрочной аренды, и есть ли в этой модели место для институциональных инвесторов?
Жилой проект требует баланса собственного капитала, банковского кредита и предварительных продаж. Например, долю собственных средств 25%–35% можно сочетать с заёмными средствами и поступлениями от предварительных продаж в зависимости от условий банка и стадии проекта. Предварительные продажи снижают коммерческий риск.
При долгосрочной аренде капитал возвращается постепенно через арендную плату. Нужны долгосрочное финансирование, больше капитала инвесторов, готовых ждать, и тщательная оценка чистой доходности. Для институциональных инвесторов есть возможности при условии стабильных правил. Предоставление государственной земли в долгосрочную аренду может снизить первоначальные затраты и сделать жизнеспособными проекты с доступной арендной платой.
Build-to-rent и предел доступности
Может ли на Кипре, в особенности в Лимасоле, прижиться build-to-rent — строительство жилья специально для долгосрочной аренды с профессиональным управлением? Какой арендный платёж обеспечил бы достаточную чистую доходность в условном проекте с учётом содержания, управления и периодов простоя? Был бы он по карману домохозяйству со средним доходом?
Build-to-rent может прижиться, особенно в Лимасоле, если разделять инвестиционную жизнеспособность и доступность для населения. Для квартиры с общими инвестиционными затратами €220 000 при целевой чистой доходности 5% в год и допущении, что операционные расходы, управление и периоды простоя поглощают 20% валовой выручки от аренды, нужна арендная плата около €1 146 в месяц. Расчёт ориентировочный и не учитывает налоги и затраты на финансирование.
Такую аренду домохозяйству со средним доходом платить непросто. Поэтому нужно снижать начальные затраты с помощью государственной земли, подходящих градостроительных стимулов и долгосрочного капитала. Цель — увеличить предложение жилья, которое работающие люди действительно могут арендовать.
Стимулы с измеримым результатом для рынка жилья
Build-to-rent — это и бизнес-модель, и название государственной программы стимулирования. Как вы оцениваете её устройство? Какие обязательства по размеру и сроку действия доступной арендной платы нужны, чтобы программа давала устойчивый жилищный эффект помимо роста числа объектов в аренде?
Стимулировать рост предложения разумно. Решающее значение имеет отдача для общества. Когда государство предоставляет дополнительные права на застройку, оно должно обеспечить измеримую и долгосрочную пользу для граждан.
Я бы поддержал обязательства по доступной аренде на более длительный срок, например на 10–15 лет, с ясными правилами пересмотра платы и контроля. Доступность следует определять с учётом как процентной скидки к рыночной аренде, так и располагаемого дохода. Нужно также публиковать данные о согласованных проектах, завершённых объектах и фактических получателях жилья. Эффективность программы измеряется числом сданных доступных квартир, а не объявленными стимулами.
Больше жилья за два-три года
Вы выступали за расширение предложения в ответ на жилищную проблему. Какая мера могла бы добавить на Кипре больше всего доступного жилья в ближайшие два-три года: новое строительство, использование пустующих зданий или переустройство помещений под жильё? Какое препятствие главное и кто должен заняться его устранением?
На горизонте двух-трёх лет одного нового строительства мало. Быстрее всего сочетать использование пустующих зданий, переустройство подходящих коммерческих помещений под жильё и ускорение жилых проектов, которые уже готовы к реализации. Смену назначения нужно проводить по более простым процедурам, сохраняя требования к безопасности и качеству.
Одновременно государственную и муниципальную землю можно использовать через государственно-частное партнёрство. Главное препятствие — сложность и длительность процедур. Центральное правительство, окружные органы самоуправления и местные власти должны закрепить конкретные цели и сроки. Одних объявлений недостаточно. Нужно понимать, сколько жилья сдадут и когда. Для этого нужна ответственная организация, которая будет координировать процесс и следить за его ходом.
Более компактные города и качественная инфраструктура
Что нужно изменить в градостроительном планировании и инфраструктуре страны, чтобы она могла разместить больше людей без дополнительных повседневных трудностей для жителей? Где стоило бы строить плотнее и как распределять затраты на инфраструктуру между государством, местными властями и застройщиками?
Нужно двигаться к более компактным городам и увеличивать плотность жилья там, где уже есть или можно создать достаточную инфраструктуру. Дополнительную застройку могут принять отдельные районы рядом с университетами, рабочими местами, основными магистралями и общественным транспортом.
Рост плотности должен сопровождаться развитием дорог, канализации, школ, зелёных зон и общественного транспорта. Государство и местные власти должны финансировать основную общественную инфраструктуру. Застройщики должны вносить соразмерный вклад, когда получают дополнительные права на застройку. Часть прироста стоимости от повышения коэффициентов застройки можно направлять на инфраструктуру и доступное жильё. Нам нужны города, в которых увеличение объёма строительства опирается на более качественное планирование.
«Нам нужно больше строить и лучше планировать города».
Четыре города с разными потребностями
Какие различия вы сегодня видите между Лимасолом, Ларнакой, Пафосом и Никосией и как они должны влиять на тип новых проектов? Исходя из вашего опыта в проектах смешанного назначения, где вы выбрали бы жильё, где коммерческие помещения, а где их сочетание, чтобы инвестиции отвечали реальному спросу?
У каждого города своя экономическая и демографическая основа. В Лимасоле активный международный бизнес поддерживает спрос на офисы и жильё, но одновременно создаёт особенно острую потребность в доступных квартирах для работников. В Никосии сфера услуг, государственный сектор и университеты создают возможности для проектов смешанного назначения и специализированного студенческого жилья.
В Ларнаке я вижу перспективы для жилищного строительства. При этом нужно следить, чтобы растущий спрос не ухудшил доступность. В Пафосе международный и туристический спрос благоприятствует жилью для отдыха, но и постоянным жителям нужно достаточное предложение. Выбор между жильём, офисами и смешанным назначением должен основываться на устойчивом местном спросе, а не на кратковременных тенденциях.
Урок кризиса и ценность ликвидности
Вы основали свою компанию в 2009 году и знаете рынок как оценщик, консультант по девелопменту и инвестор. Какой урок того периода сильнее всего влияет на ваши решения сегодня? Можете привести случай, когда оценка риска заставила вас изменить проект или отказаться от него?
Я основал свою компанию в 2009 году, когда рынок недвижимости уже почувствовал последствия мирового финансового кризиса. Главный урок в том, что инвестиция не должна зависеть исключительно от ожиданий роста цен. Она должна выдерживать и менее благоприятные сценарии.
При анализе жизнеспособности мы рассматриваем более низкие цены продажи, более высокую стоимость строительства, рост процентных ставок и более длительные сроки реализации объектов. Ликвидность так же важна, как стоимость имущества. Во многих случаях разумнее пересмотреть сочетание функций, размеры квартир или график. Было бы неправильно связывать здесь конкретное решение с конкретным проектом без подтверждённых данных. Иногда верное инвестиционное решение — отказаться от проекта.
Первое жильё: платёж, который выдержит бюджет
Вы подчёркивали важность правильного момента для покупки недвижимости. Что молодому человеку, который думает о первом жилье, нужно проверить в своих финансах до принятия решения? Когда покупка ему по силам и когда разумнее снимать жильё или подождать, даже если ипотека одобрена?
Молодому человеку прежде всего важно понять, какой платёж он сможет вносить без ухудшения качества жизни. Максимальная сумма одобренного кредита этого не покажет. Общий ориентир: расходы на жильё желательно удерживать в пределах примерно 30%–35% чистого дохода, с учётом остальных обязательств.
Кредит €200 000 на 25 лет при условной ставке 4% означает ежемесячный платёж около €1 056 без учёта страховок и прочих расходов. Нужны также собственные средства, резерв на непредвиденные случаи и стабильный доход. Если платёж слишком сильно давит на бюджет или покупка исчерпывает накопления, аренда или ожидание могут быть разумнее. Лучшее время для покупки наступает, когда покупатель финансово готов. Оно не обязательно совпадает с ростом рынка.
