Το σπίτι παραδόθηκε. Ο τίτλος περιμένει.

Ένα σπίτι μπορεί να έχει παραδοθεί, να κατοικείται και να εξυπηρετεί κανονικά την καθημερινότητα της οικογένειας, ενώ η χωριστή εγγραφή του παραμένει εκκρεμής. Για τον ένοικο, η αγορά μοιάζει ολοκληρωμένη. Όταν όμως θελήσει να πουλήσει, να αλλάξει χρηματοδότηση ή να διευθετήσει την περιουσία του, η απόσταση ανάμεσα στα κλειδιά και στον τίτλο αποκτά πρακτικό βάρος.

Η φράση «δεν έχει τίτλο» περιγράφει πολλές διαφορετικές καταστάσεις. Μπορεί να αφορά διαδικασία διαχωρισμού που εξελίσσεται, απαιτούμενες εγκρίσεις, αποκλίσεις από σχέδια ή οικονομικά και νομικά βάρη. Η σωστή ερώτηση είναι ποιο ακριβώς βήμα λείπει, ποιος πρέπει να το ολοκληρώσει και τι σημαίνει η εκκρεμότητα για τον συγκεκριμένο αγοραστή.

Τι ακριβώς ολοκληρώθηκε όταν πήραμε τα κλειδιά;

Η παράδοση αφορά τη χρήση και τις συμβατικές υποχρεώσεις που συνδέονται με αυτήν. Η κατάθεση πωλητηρίου αφορά τη νομική θέση του αγοραστή μέσα στο προβλεπόμενο πλαίσιο. Η δημιουργία χωριστής εγγραφής για μια μονάδα και η μεταβίβασή της είναι επόμενα, διακριτά ζητήματα.

Σε μια πολυκατοικία μπορεί να υπάρχει εγγεγραμμένο αρχικό τεμάχιο, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η χωριστή εγγραφή κάθε διαμερίσματος. Αυτό διαφέρει από την περίπτωση όπου έχει εκδοθεί χωριστός τίτλος, αλλά δεν έχει μεταβιβαστεί στον αγοραστή. Διαφέρει επίσης από μια διαφωνία για τον χώρο στάθμευσης ή την αποθήκη που θεωρούσε ότι αγόρασε.

Για να βγει ουσιαστικό συμπέρασμα χρειάζονται τα έγγραφα της συγκεκριμένης συναλλαγής. Η γενική διαβεβαίωση ότι «όλοι στην οικοδομή περιμένουν» δεν εξηγεί αν ο φάκελος προχωρά, αν εκκρεμεί μια υπογραφή ή αν χρειάζεται ουσιαστική τεχνική διόρθωση.

Η διαδρομή από την οικοδομή στη χωριστή μονάδα

Η επίσημη διαδικασία οριζόντιου διαχωρισμού αφορά τη δημιουργία νέων τίτλων για μονάδες πολυκατοικιών και ενιαίων αναπτύξεων. Ο φάκελος περιλαμβάνει άδειες και πιστοποιητικά της αρμόδιας αρχής· η ακριβής μορφή τους έχει σημασία.

Η διαδρομή δεν είναι πάντοτε μια τελική εκτύπωση εγγράφου. Μπορεί να απαιτεί αποτύπωση, έλεγχο αντιστοιχίας εγκεκριμένων σχεδίων και συμβάσεων ή συμπληρωματικές ενέργειες. Στην ίδια επίσημη διαδικασία ζητείται συμπληρωματική συμφωνία όταν η άδεια διαίρεσης δεν συνάδει με τα πωλητήρια. Αν δεν προσκομιστεί, προβλέπεται έκδοση του τίτλου της μονάδας με σχετική σημείωση. Η συγκεκριμένη απόκλιση, επομένως, δεν παρουσιάζεται ως αυτόματο εμπόδιο σε κάθε έκδοση τίτλου· χρειάζεται να ελεγχθούν το περιεχόμενο της σημείωσης και οι συνέπειές της.

Αυτό εξηγεί γιατί μια φαινομενικά μικρή αλλαγή στην κατασκευή ή στην κατανομή χώρων μπορεί να αποκτήσει βάρος αργότερα. Η κατοίκηση από μόνη της δεν βεβαιώνει ότι κάθε τμήμα έχει καταγραφεί όπως απαιτείται για τον διαχωρισμό. Ο τεχνικός και ο νομικός έλεγχος χρειάζεται να συναντώνται στον ίδιο φάκελο.

Η καθυστέρηση έχει πολλές αιτίες και καμία γενική προθεσμία

Η πρώτη χρήσιμη ενημέρωση είναι γραπτή και συγκεκριμένη: ποια αίτηση έχει υποβληθεί, με ποια αναφορά, σε ποιο στάδιο βρίσκεται και ποια ενέργεια απομένει. Έτσι διακρίνεται ένας διοικητικά ενεργός φάκελος από μια γενική προσδοκία που ανακυκλώνεται χωρίς αποδεικτικά.

Αν υπάρχει απόκλιση, χρειάζεται να διευκρινίζεται αν επηρεάζει μόνο μία μονάδα ή το σύνολο, ποιος αναλαμβάνει τη διευθέτηση και ποιο είναι το τεχνικά εφικτό αποτέλεσμα. Η υπόσχεση ότι «θα τακτοποιηθεί» δεν αποκαλύπτει ποια διαδικασία απαιτείται ή αν έχει αρχίσει.

Οι εμπράγματες επιβαρύνσεις αποτελούν διαφορετικό σκέλος. Η ενημέρωση του Κτηματολογίου για τις συμβάσεις πώλησης περιγράφει συγκεκριμένες διαδικασίες προστασίας. Η εφαρμογή τους δεν πρέπει να θεωρείται ίδια για όλες τις παλιές και νέες αγορές.