שמאי המקרקעין ויועץ הפיתוח מסביר ל־PropertyMatters מדוע כדאיות למשקיע אינה מבטיחה כשלעצמה דיור בהישג יד. על מחיר הקרקע, המימון, צורכי לימסול וניקוסיה והצעדים שהוא מציע.
ריאיון ל־PropertyMatters
עלייה במכירות נדל״ן אינה מבטיחה שיותר אנשים יכולים לרכוש בית. לפי פוליס קורוסידס, זה המדד שבו צריך לבחון את שוק הנדל״ן הקפריסאי. הוא מבקש להעביר את הדיון משיאי העסקאות לעלות הדיור וליכולת המעשית של משקי הבית.
בריאיון ל־PropertyMatters, שמאי המקרקעין ויועץ הפיתוח מדגים במספרים כיצד בנייה להשכרה יכולה להשתלם למשקיע בלי שמחיר השכירות יהיה בהכרח בהישג יד. לדירה שעלות ההשקעה בה 220,000 אירו הוא מחשב שכר דירה נדרש של כ־1,146 אירו לחודש, על סמך הנחות התשואה וההוצאות שהוא מפרט בתשובתו.
ממחיר הקרקע ועיכובי הרישוי ועד למימון ארוך טווח ולשימוש במבנים ריקים, הוא מתאר את השינויים הנחוצים לדעתו. הוא גם מבחין בין צורכי הערים ומסביר מדוע החלטה על רכישת דירה ראשונה צריכה להתחיל בתקציב המשפחתי ולא בסכום ההלוואה המרבי שהבנק מאשר.
מאחורי שיאי המכירות
במאמריך האחרונים העלית את האפשרות שמספר חוזי המכר ב־2026 יעבור את השיא של 2007. מעבר למספר העסקאות, אילו מדדים מלמדים אם העלייה כיום נשענת על ביקוש בריא? מהם ההבדלים המרכזיים והסיכונים לעומת אותה תקופה?
שוק הנדל״ן הקפריסאי נמצא בתקופה של פעילות ערה במיוחד, והאפשרות שב־2026 נתקרב לשיא העסקאות ההיסטורי של 2007 או נעבור אותו ראויה לתשומת לב. עם זאת, מספר חוזי המכר אינו מספיק להערכת בריאות השוק. יש לבחון את היחס בין מחירים להכנסות, את התרחבות האשראי, את מקורות הביקוש, את התשואות על השקעות ואת יכולתם של משקי בית לרכוש דירה.
בהשוואה ל־2007, הבנקים פועלים היום תחת כללים ופיקוח מחמירים יותר, ולביקוש מחו״ל ולהון עצמי יש תפקיד משמעותי. הסיכון נותר בעינו: המחירים עלולים להתנתק מכוח הקנייה של תושבי קפריסין. הצלחת שוק הנדל״ן נמדדת הן במספר הנכסים שנמכרים והן במספר האנשים שיכולים לרכוש בית.
הדיור שחסר בשוק
בניקוסיה ובלימסול, שתי הערים הגדולות בקפריסין, אילו צורכי דיור מקבלים היום את המענה הדל ביותר, ומי מושפעים מכך? אילו סוגי דירות, באילו אזורים ובאילו טווחי מחירי רכישה או שכירות, יתאימו ליכולתם של העובדים והמשפחות בעיר?
הצורך הגדול ביותר שלא מקבל מענה הוא של משקי בית בעלי הכנסה בינונית, זוגות צעירים ועובדים שאינם זכאים לדיור ציבורי ומתקשים לעמוד במחירי השוק. בלימסול, הביקוש מחו״ל ומחירי הקרקע הגבוהים מחמירים את הבעיה. יש צורך בדירות מעשיות עם חדר שינה אחד או שניים, במקומות עם גישה לעבודה, לבתי ספר ולתחבורה.
בניקוסיה יש יותר אפשרויות, בין היתר בלקאטמיה, בדאלי וביירי, וגם באמצעות התחדשות באזורים קיימים. כיעדים לדיור בהישג יד הייתי מציב, לפי העיר ומאפייני הנכס, מחירי רכישה של כ־160,000–220,000 אירו ושכר דירה של 650–900 אירו. מדובר ברמות מחיר רצויות, לא במחירי שוק מייצגים כיום. בלימסול בפרט נדרשים צעדים להפחתת עלות הקרקע ולהגדלת היצע הדיור.
חשבון העלויות של פרויקט מגורים
יש לך ניסיון בשמאות ובבדיקות כדאיות של פרויקטים גדולים. מה קובע אם פרויקט מגורים המיועד למשקי בית בעלי הכנסה בינונית יכול לצאת לדרך? בדוגמה להמחשה, עד כמה מחיר הקרקע, הבנייה, המימון והעיכובים משפיעים על המחיר הסופי?
כדאיות הפרויקט תלויה בעיקר בקרקע, בבנייה, במימון ובזמן. ניקח לדוגמה פרויקט של 10 דירות בעלות כוללת של 2 מיליון אירו: 450,000 אירו לקרקע, 1,200,000 אירו לבנייה, 125,000 אירו למחקרים, היתרים ושכר בעלי מקצוע, ו־225,000 אירו למימון ולהוצאות נוספות.
| סעיף עלות | סכום | שיעור |
|---|---|---|
| רכישת קרקע | 450,000 אירו | 22.5% |
| עלות הבנייה | 1,200,000 אירו | 60% |
| מחקרים, היתרים ושכר בעלי מקצוע | 125,000 אירו | 6.25% |
| מימון והוצאות נוספות | 225,000 אירו | 11.25% |
| סך הכול | 2,000,000 אירו | 100% |
חלוקת העלות הכוללת
- קרקע 22.5%
- בנייה 60%
- מחקרים 6.25%
- הוצאות נוספות 11.25%
העלות הממוצעת היא 200,000 אירו לדירה לפני רווח יזמי ומע״מ במכירה. בהנחת רווח של 15% על העלות, מחיר המכירה הממוצע הנדרש מגיע ל־230,000 אירו, בתוספת מע״מ אם הוא חל. אם עיכוב מעלה את העלות הכוללת ב־5%, מתווספים 100,000 אירו, כלומר 10,000 אירו לדירה לפני הרווח.
דיור בהישג יד תלוי קודם כול בעלות הייצור. הפחתת מחיר הקרקע, האצת הרישוי ושימוש בתמריצי תכנון יכולים להשפיע במידה ניכרת על המחיר הסופי.
״דיור בר־השגה הוא בראש ובראשונה שאלה של עלות הבנייה.״
מימון פרויקט למכירה ומימון פרויקט להשכרה
איזה שילוב של הון עצמי, אשראי בנקאי ומכירה מוקדמת יכול לתמוך כיום בפרויקט מגורים בקפריסין עם סיכון שניתן לנהל? מה משתנה במימון כשמחזיקים בדירות להשכרה לטווח ארוך במקום למכור אותן, והאם משקיעים מוסדיים יכולים להשתתף במודל הזה?
פרויקט מגורים דורש איזון בין הון עצמי, אשראי בנקאי ומכירה מוקדמת. לדוגמה, הון עצמי של 25%–35% יכול להשתלב עם אשראי ותקבולים ממכירה מוקדמת, בהתאם לתנאי הבנק ולהתקדמות הפרויקט. מכירה מוקדמת מפחיתה את הסיכון המסחרי.
בהשכרה לטווח ארוך, ההון חוזר בהדרגה דרך דמי השכירות. נדרשים מימון ארוך טווח, יותר הון שמשקיעיו מוכנים להמתין להחזר ובחינה קפדנית של התשואה נטו. משקיעים מוסדיים יכולים להשתתף אם תיקבע מסגרת יציבה. הקצאת קרקעות מדינה בחכירה ארוכת טווח יכולה להפחית את העלות הראשונית ולהפוך מיזמים בשכר דירה בהישג יד לבני־קיימא.
בנייה להשכרה ומבחן שכר הדירה
האם build-to-rent, פיתוח מאורגן של דירות להשכרה ארוכת טווח בניהול מקצועי, יכול להצליח בקפריסין ובמיוחד בלימסול? בפרויקט לדוגמה, איזה שכר דירה יידרש לתשואה נטו מספקת לאחר תחזוקה, ניהול ותקופות ללא שוכר? האם משק בית בעל הכנסה בינונית יוכל לעמוד בו?
בנייה להשכרה יכולה להצליח, במיוחד בלימסול, כל עוד מבחינים בין כדאיות ההשקעה ליכולת השוכרים לשלם. לדירה בעלות השקעה כוללת של 220,000 אירו, יעד תשואה שנתית נטו של 5% והנחה שהוצאות תפעול, ניהול ותקופות ללא שוכר סופגות 20% מההכנסה ברוטו, נדרש שכר דירה של כ־1,146 אירו לחודש. זהו חישוב להמחשה, לפני מסים ועלויות מימון.
למשק בית בעל הכנסה בינונית קשה לעמוד בשכר דירה כזה. לשם כך יש להפחית את העלות הראשונית באמצעות קרקעות מדינה, תמריצי תכנון מתאימים והון לטווח ארוך. המטרה היא להרחיב את היצע הדירות שהעובדים באמת יכולים לשכור.
תמריצים עם תוצאות דיור מדידות
לצד build-to-rent כמודל עסקי, קיימת גם תוכנית תמריצים ממשלתית בשם הזה. איך אתה מעריך את התכנון שלה? אילו התחייבויות לגבי גובה שכר הדירה בהישג יד ומשך השכירות במחיר הזה דרושות כדי שהתמריצים יספקו תועלת יציבה, מעבר לעצם הרחבת ההיצע להשכרה?
נכון לתת תמריצים להגדלת ההיצע. המבחן הוא התמורה לציבור: כשהמדינה מעניקה זכויות בנייה נוספות, עליה להבטיח לאזרחים תועלת מדידה ומתמשכת.
הייתי תומך בהתחייבות לשכר דירה בהישג יד לתקופה ארוכה יותר, למשל 10–15 שנים, עם כללים ברורים לעדכון המחיר ולפיקוח. את מידת ההתאמה ליכולת התשלום צריך להגדיר הן לפי שיעור ההנחה משכר הדירה בשוק והן ביחס להכנסה הפנויה. יש לפרסם גם את האישורים, מספר הדירות שהושלמו ומי קיבלו אותן בפועל. מדד ההצלחה הוא מספר הדירות בהישג יד שנמסרות, מעבר למספר התמריצים שהוכרזו.
יותר דירות בתוך שנתיים עד שלוש
תמכת בהגדלת ההיצע כמענה לבעיית הדיור. בקפריסין, איזה צעד יוכל להוסיף את המספר הגדול ביותר של דירות בהישג יד בשנתיים עד שלוש הקרובות: בנייה חדשה, ניצול מבנים ריקים או הסבת נכסים משימוש אחר למגורים? מהו החסם העיקרי, ומי צריך לטפל בו?
בטווח של שנתיים עד שלוש, בנייה חדשה לבדה אינה מספיקה. הדרך המהירה ביותר היא לשלב ניצול מבנים ריקים, הסבת חללים מסחריים מתאימים למגורים והאצת פרויקטי דיור שכבר הגיעו לשלב מתקדם. יש לפשט את הליכי שינוי השימוש בלי לוותר על בטיחות ואיכות.
במקביל, אפשר לנצל קרקעות מדינה ועירייה בשותפויות בין המגזר הציבורי לפרטי. החסם העיקרי הוא מורכבות ההליכים והזמן שהם דורשים. על הממשלה, גופי השלטון המקומי המחוזיים והרשויות המקומיות להתחייב ליעדים וללוחות זמנים מוגדרים. לצד ההכרזה על התוכניות, צריך לדעת כמה דירות יימסרו ומתי. לשם כך דרוש גוף מוסמך שיארגן את ההליך ויפקח עליו.
ערים צפופות יותר ותשתיות טובות יותר
מה צריך להשתנות בתכנון ובתשתיות בקפריסין כדי לשכן יותר אנשים בלי להכביד עוד על חיי היומיום? היכן נכון להגדיל את צפיפות המגורים, ואיך צריך לחלק את עלות התשתיות הנדרשות בין המדינה, השלטון המקומי ויזמי הנדל״ן?
עלינו לקדם ערים קומפקטיות יותר, עם צפיפות מגורים גבוהה יותר במקומות שיש בהם תשתיות מספקות או שאפשר לפתח אותן. אזורים נבחרים ליד אוניברסיטאות, מוקדי תעסוקה, צירים ראשיים ותחבורה ציבורית יכולים לקלוט בנייה נוספת.
הגדלת הצפיפות צריכה להיות מלווה בכבישים, רשתות ביוב, בתי ספר, שטחים ירוקים ותחבורה ציבורית. המדינה והשלטון המקומי צריכים לממן את תשתיות הציבור הבסיסיות, והיזמים צריכים להשתתף באופן יחסי כשהם נהנים מזכויות נוספות. אפשר להפנות חלק מעליית הערך הנובעת מהגדלת זכויות הבנייה לתשתיות ולדיור בהישג יד. לצד הגדלת היקף הבנייה, דרוש תכנון עירוני טוב יותר.
״צריך לבנות יותר ולתכנן את הערים טוב יותר.״
ארבע ערים, צרכים שונים
אילו צרכים שונים אתה מזהה היום בלימסול, בלרנקה, בפאפוס ובניקוסיה, וכיצד הם צריכים להשפיע על סוג הפרויקטים החדשים? מניסיונך גם בפרויקטים בעירוב שימושים, איפה היית בוחר לבנות דירות, איפה שטחים מסחריים ואיפה לשלב ביניהם, כך שההשקעה תענה לביקוש ממשי?
לכל עיר יש בסיס כלכלי ודמוגרפי שונה. בלימסול, הפעילות העסקית הבינלאומית הענפה תומכת בביקוש למשרדים ולמגורים, אך יוצרת גם צורך חריף במיוחד בדירות בהישג יד לעובדים. בניקוסיה, ענפי השירותים, המגזר הציבורי והאוניברסיטאות יוצרים הזדמנויות לעירוב שימושים ולדיור מאורגן לסטודנטים.
בלרנקה אני רואה פוטנציאל למגורים, וחשוב לוודא שהביקוש הגובר לא יפגע בהישג היד. בפאפוס הביקוש הבינלאומי והתיירותי תומך בבתי נופש, אבל דרוש היצע מספיק לתושבי הקבע. הבחירה בין מגורים, משרדים ועירוב שימושים צריכה להישען על ביקוש מקומי לאורך זמן, ולא רק על מגמות חולפות.
לקחי המשבר וחשיבות הנזילות
הקמת את החברה שלך ב־2009 ואתה מכיר את השוק כשמאי, כיועץ לפיתוח וכמשקיע. איזה לקח מאותה תקופה משפיע יותר מכול על החלטותיך כיום? תוכל לספר על מקרה שבו הערכת הסיכון הובילה אותך לשנות את תכנון הפרויקט או להחליט שלא להתקדם?
הקמתי את החברה שלי ב־2009, כששוק הנדל״ן כבר התחיל להרגיש את השלכות המשבר הפיננסי העולמי. הלקח החשוב ביותר הוא שהשקעה לא יכולה להישען אך ורק על ציפייה לעליית מחירים. היא צריכה לעמוד גם בתרחישים פחות נוחים.
בבדיקות כדאיות אנחנו בוחנים מחירי מכירה נמוכים יותר, עלויות בנייה גבוהות יותר, ריבית גבוהה יותר וזמן ארוך יותר עד למכירת היחידות או להשכרתן. נזילות חשובה לא פחות משווי הנכס. במקרים רבים, נכון להתאים את תמהיל השימושים, את גודל היחידות או את לוח הזמנים. לא יהיה נכון לייחס כאן החלטה מסוימת לפרויקט מסוים בלי להציג נתונים מאומתים. לפעמים החלטת ההשקעה הנכונה היא לא להתקדם.
דירה ראשונה: ההחזר החודשי שהתקציב יכול לשאת
הדגשת את חשיבות העיתוי ברכישת נכס. אילו בדיקות פיננסיות צעירים השוקלים לקנות דירה ראשונה צריכים לערוך לפני שיחליטו? מתי רכישה היא אפשרות בת־קיימא, ומתי שכירות או המתנה עשויות להיות נבונות יותר, גם כשהמשכנתה אושרה?
השאלה הראשונה לצעירים היא איזה החזר חודשי הם יכולים לשלם בלי לפגוע באיכות חייהם, ולא מה גובה ההלוואה שהבנק מאשר. ככלל מנחה, רצוי שסך עלויות הדיור לא יעלה על כ־30%–35% מההכנסה נטו, בהתאם להתחייבויות האחרות.
הלוואה של 200,000 אירו ל־25 שנים בריבית היפותטית של 4% כרוכה בהחזר חודשי של כ־1,056 אירו, לפני ביטוח ועלויות אחרות. נדרשים גם הון עצמי, עתודה לשעת חירום והכנסה יציבה. אם ההחזר מכביד מדי או שהרכישה מרוקנת את החסכונות, ייתכן שעדיף לשכור או להמתין. הרגע המתאים לרכישה הוא כשהקונה מוכן כלכלית, ואין הכרח שזה יהיה בזמן עליות בשוק.
